[摘要] 目前太仓新房实施严格的限价措施，在售楼盘基本上每家都是由3-6家品牌房企联合拿地，互相参股，2017年供应热区沙溪、港区的楼板价双双突破了6000元/㎡，因此目前14000元/㎡均价在售的项目，基本上都是贴着成本在卖！可见，太仓楼市的底有多夯实！
近日，笔者在环沪调研中，发现了“一绝”，
太仓好几个售楼处，都是24不打烊！
是购房者络绎不绝，打不了烊？
还是销售指标完不成，通宵加班？
今天就随笔者一起去太仓看一看吧！
上海的“北三县”
距离近的竟然是太仓！
环京有个“北三县”，承载着北漂刚需外溢的“帝都”梦。
同样，环沪也有“北三县”，如图，应该就是与上海接壤的圈层县级市中的江苏省启东市、太仓市和昆山市，从这三个县级市人民政府驻地到上海市中心人民广场的行车距离分别为（启东）102公里、（太仓）52公里、（昆山）60公里。
▲2018年7月临沪圈层县市新房房价对比图（测距以上海人民广场为原点的车行距离）
环顾上海周边，距离上海市中心人民广场单程在50+公里的异地城市只有1个，那就是太仓！它比昆山市中心到上海人民广场还要近8公里，而相比上海远郊的临港新城（74公里）、金山新城（68公里）到上海市中心的距离则要近太多。
然而，在环沪诸城中，委屈的也是距离上海近的太仓，只有区区40-50公里，却被交通阻隔。花桥因为轨交11号线，是整个上海的花桥；嘉善因为有高铁，打着“虹桥下一站”的旗号，也成了整个上海的嘉善（事实上嘉善到上海人民广场距离81公里，比太仓远一倍）。
但是太仓不沾地铁，也暂未通高铁，所以目前是宝山、嘉定、普陀、闸北人的太仓，影响北上海600万人口。太仓的规划也正是这样做的，紧贴着临沪一线，一个科教新城挨着嘉定，一个太仓港城挨着宝山，努力前进着。
以下我们选择了上海临港、昆山花桥和太仓港区目前在售的3个主力热盘，来进行对比：
注：以上数据采集自“高德地图”，皆以上海人民广场为原点
不比不知道，一比吓一跳，太仓港居然是自驾车距离短，公交出行时间也是短的一个！
为什么从上海市区（人民广场）去太仓港，反而比去花桥还快呢？
原来11号线从花桥始发，抛弃好好的312国道曹安公路直径线不走，偏要到嘉定新城绕一个大圈，每天白白多绕行30起码！11号线不但是国内长的轨交，还是“小板凳”和“随地大小便”事件多发的一条线路。
即便如此，花桥三站附近新盘也已去化殆尽，均价2.3万/㎡的新盘，离的地铁站普遍有2-7公里的。
◎临沪交界地带房价对比表
如果把上海与周边相邻县市的房价落差做个对比，我们会发现，北上海的沪太路黄金轴线，沪苏一界之隔，多花20，房价立省2/3！约24000元/㎡（100㎡户型总价立省240万），首置上海的刚需三成首付款，差不多可以在太仓港全款买房了！
◎沪太路沿线房价级差表
太仓或成北上海刚需外溢
说到长三角一体化，就不得不说一说今年年初出台的《上海2035年城市总体规划》。这份规划明确：要用18年的时间，努力把上海打造成卓越的全球城市。
在城市布局上，上海要主动服务“一带一路”建设，协同长三角整体发展，构建上海大都市圈，进而“打造城市群”。
在发展路径上，上海要探索高密度超大城市可持续发展的新模式，牢牢守住人口规模、建设用地、生态环境、城市安全4条底线。
规划提出，要转变城市发展模式，牢牢守住人口规模、建设用地、生态环境、城市安全四条底线。四条红线的划出，挑明了一个信号，上海的发展，离不开周边城市的支撑，上海的发展，也要带周边城市一起飞。
上海要严控人口规模，至2035年常住人口2500万人左右。这就意味着未来17年，上海只有82万人口（每年4.8万人）的增量。
上海还要严控建设用地总量在3200平方公里以内，未来17年，上海仅有50平方公里新增建设用地（不到1个松江新城的面积），这当中大部分还是张江国家科学城的“南扩”用地。
通过“上海2035”总规，我们不难看出：上海主城区和嘉定、宝山等一大批较早开通轨交的新城、副中心发展已经饱和，上海发展模式将从摊大饼式的粗放发展转变为精雕细琢。
城市规划带动房产的红利，在上海已经基本结束！而环沪城市，至少在未来的3-5年间，还是长三角城际轨道交通网络全面落地的“大拆大建”时期。再不抓紧，买房步入中产的大门将彻底关闭！
事实上，这两年，上海已经被捆住手脚了！当前上海拆迁补偿实行的“一证一套”与货币补偿，都是没办法新增大居建设用地指标造成的。
未来上海房价将被摁住，房租会蹭蹭上去，低收入人群将被洗出上海，同时倒逼产业升级！
所以，上海的远郊，现在周边是农村的，2035年也还是农村，不用再多幻想了！主城区以外、无轨交覆盖的偏远区域。与其在上海的“西伯利亚”浪费房票，不如买临沪人口导入和产业支撑能力强的城市。
未来，数以百万计的“沪漂”刚需外溢，必然首先流向距离上海近的昆山（可开发宅地已经不多）和太仓！
▲太仓地铁、轨交2030年规划图
你可不要小看太仓，今天虽然她还“手无寸铁”，可2-3年后，太仓立马就会“逆天”，成为跟昆山、嘉善一样的环上海“高铁”新城！
目前，沪通铁路一期（西线）已全面开通，太仓境内的铁路高架桥和3座车站已初现端倪。
2020年7月，太仓可通过沪通西线，先接入上海站（静安区）、上海虹桥站，取得和昆山一样的区位优势。
待到2021年，沪通铁路二期（东线）开通后，太仓更可上海北（宝山杨行）和上海东站（浦东机场旁）；届时，环沪诸城中唯太仓有上海东（浦东）、西（虹桥）、北（宝山）、中（静安）4个方向的列车，相比昆山、嘉善，后来居上的太仓到上海各区的通达性会更高！
而从上海北上，去往江苏沿江（常熟、张家港、江阴）、苏中（南通、泰州、扬州）、苏北（盐城、连云港）、山东半岛（青岛、烟台、威海），即使是去隶属上海管辖的崇明岛，太仓也都是必经之地。
▲沪宁杭地区2030年高铁网络规划图
从上述两张规划图上可以看出，太仓境内高铁3站，站站都是换乘枢纽！
高铁未通，公交先行！太仓目前已开通了“太仓朝阳路站-11号线嘉定北”、“沙溪-11号线嘉定西”、“浏河-7号线美兰湖”、“太仓港区-7号线美兰湖”等4条城际公交，可使用沪苏两地的交通卡，刷卡乘车票价打6折。
其中，嘉定北与上海轨交对接的末班车晚运营至23:05。未来，随着人口导入的增加，预期往浏河、港区和沙溪的城际公交也会相应的延长运营时间！
而从浏河、太仓港区市中心上海火车站的班车属于长途客运，虽也执行上车买票，随到随走，但是票价不打折，不能使用交通卡。
经济一体化
太仓位列中国百强县市第10名，苏州下辖的昆山、张家港、常熟、太仓4县市全部在榜单的前10名。
环京“北三县”经济强的三河市（含燕郊在内），位列第57名，大厂、香河未入百强县市榜单！
太仓正在推进2个“百亿级”地标项目：
(1)恒大童世界，投资300亿，位于浏河；
(2)复星地中海小镇，投资400亿，分为太仓南站、海运堤、金仓湖、沙溪古镇4大片区。
3服务一体化
上海2家三级甲等医院已落户太仓，第九人民医院太仓分院，位于浏河，今年6月26日已营业，第十人民医院太仓分院，位于沙溪，在建中！
4港城一体化
太仓港是中国内河大港，江苏大港，吞吐量居第6（仅次于甬沪港广深，高于天津），全球第15名，太仓港是国家一类口岸，开发区，上海国际航运中心的北翼，对太仓全市的经济贡献率超过30%，经济实力雄厚，产业人口集聚，使得港区地产租售两旺。
太仓新房限购又限价
开发商贴着成本卖房
太仓隶属于苏州大市，实行全苏州统一的限购政策：必须缴满1年社保才有购房资格，且不得一次性补缴。
目前只有供应量较充足的太仓港区和沙溪新房，开发商才提供外地人士代交社保服务，即看中房子后，先签订房协议，落位选房，锁定房价，1年后再行网签。
太仓买房，现执行首套首付3成，二套无贷首付5成，二套有贷首付8成，利率根据个人征信上浮20-35%。
目前太仓新房实施严格的限价措施，在售楼盘基本上每家都是由3-6家品牌房企联合拿地，互相参股，2017年供应热区沙溪、港区的楼板价双双突破了6000元/㎡，因此目前14000元/㎡均价在售的项目，基本上都是贴着成本在卖！可见，太仓楼市的底有多夯实！
太仓楼市的“三个世界”
三大热点板块带你走透透
太仓市的城市格局是1城、2区、3镇，形成了泾渭分明的楼市“三个世界”：
“1城”关注科教新城
“1城”包括老城区（城厢镇）、新城区（太仓市政府所在的娄东街道G15高速以西区域）+科教新城（包括天镜湖国际社区、太仓南站片区），房价已经突破20000元/㎡，是太仓楼市的“世界”。
从这里出发，城际公交20即可到达上海11号线嘉定北站，“工作在上海，居住在太仓”，在这里已成为现实！
城际公交朝阳路站周边目前在售的新房只有裕沁庭一家，22000元/㎡，已与昆山市区、花桥几乎价差，即使房价已不便宜，但作为太仓楼市“世界”的整个市中心和科教新城在售新房库存已经不多，除非全款购买，否则开发商不负责帮外地人士代办社保。
“2区”关注太仓港区
“2区”其实统称“太仓港经济技术开发区”，作为经开区，只是名义上隶属太仓市，经济大权归省里直管。经开区又细分为沿长江岸线的港区（包括浮桥、浏河2镇）和太仓高铁站所在的新区（娄东街道G15高速以东区域），经开区是整个太仓的“钱仓”，也是未来产业、人口高度集聚的区域，当属太仓楼市的“第二世界”，经开区（港区）之内所有新房，无论位置远近，只要是个知名品牌，几乎都是清一色的一口价14000元/㎡。
这一区域原先热门的当属当年郑和下西洋的起锚地、万里长江“江尾海头镇”浏河！相比与上海几乎等距离的昆山花桥，这里的房价比花桥便宜了将近1万元/㎡，比一河之隔的上海罗泾更是便宜了近2/3。
而浏河30公交无缝接驳上海1号线富锦路、7号线美兰湖、11号线嘉定北这三条干线轨交的起点站，也使得浏河早就成为北上海，尤其是宝山、嘉定市民“以时间换空间”改善居住和养老度假的理想置业之地。
如今的浏河，在售新房只有招商依云四季的尾房了，均价14000元/㎡！因为房子太好卖了，整个浏河镇都不接受无社保的外地人士购房。
现阶段太仓港区真正能买到的房子，只有浏河以北10公里的浮桥镇！
“浮桥”也就是今天惯用地名“太仓港区”，或简称“港区”的真正所在地，是整个太仓港经开区的核心CBD！
均价14000元/㎡，和浏河一样，单从与上海的直线距离上，也许你会觉得亏！
但是，你可以这样理解：浏河是整个太仓港的老城区，浮桥是整个太仓港的“陆家嘴”。
未来浏河既没有高铁，也没有轨交，而浮桥既有高铁太仓港站，可快速互通上海，又有轨交苏州S2线，方便往来太仓、昆山和苏州主城区。
目前浮桥已交房小区的入住率比浏河高，2房租金稳定在2500元/月，在售新盘有招商依云水岸、碧桂园海上时光等，90%的客群来自于上海宝山区及轨交1、7号线沿线外溢的刚需。
“3镇”关注沙溪古镇
“3镇”就是除上述“1城”、“2区”之外的太仓较偏远区域3镇，属于太仓楼市的“第三世界”，自然离上海也就更远了（公交出行肯定超过2），她们自近及远，依次是双凤镇、沙溪镇和鹿河镇。这其中，有置业价值的只有沙溪镇。
沙溪是太仓著名的水乡古镇，国家4A级景区，G15沈海高速。复星集团重金打造的复星地中海小镇项目，在沙溪镇境内有金仓湖和沙溪古镇两大开发片区。
随着太仓主城房产开发的几近枯竭，几乎国内所有有名的大牌开发商都已屯兵沙溪，未来这里将是北上海供应体量的一块“睡城”！
沙溪镇目前在售的只有本地开发商五洋集团开发的沙溪诺丁公馆，均价13500元/㎡（送装修、送社保）。
下半年沙溪即将开盘，目前售楼处已经开放的有依云悦府（由招商蛇口、保利、绿地、金地4家房企联合开发）和熙岸原著（由东原、华宇、旭辉、中骏4家房企联合开发），预计开出的价格也将达到14000元/㎡，与太仓港区房价持平。
沙溪镇的客源来自于太仓主城区（距沙溪12公里）及沙溪本地的客源，与来自上海嘉定区及轨交11号线沿线的外溢刚需，各占50%。
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