[摘要] 本月起，《太仓市商品住宅专项维修资金管理实施细则》（下称《细则》）正式实施。《细则》共六章49条，涉及住宅专项维修资金的交存、管理、使用，以及相关各方的责任义务等。《细则》在加强对商品住宅专项维修资金管理的同时，将有力地保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，从而维护资金所有者的合法权益。
本月起，《太仓市商品住宅专项维修资金管理实施细则》（下称《细则》）正式实施。《细则》共六章49条，涉及住宅专项维修资金的交存、管理、使用，以及相关各方的责任义务等。《细则》在加强对商品住宅专项维修资金管理的同时，将有力地保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，从而维护资金所有者的合法权益。安居是头等大事，《细则》关系到市民的切身利益，为了让您更好地了解这一新的政策，记者请市住建局房地产开发管理中心负责人为您进行解读。
解读：《细则》出台的背景
一直以来，各地商品住宅物业管理特别是共用部位及设施设备维修存在较大问题和矛盾，一方面大批过了保修期的住宅出现损坏，尤其是高层建筑的增多和技术规范的提高使商品住宅的共用部位及设施设备不断增多，管理和维修费用日益提高；而另一方面，受法规上的2个2/3（户数2/3和面积2/3）的限制，专项维修资金严重沉淀固化，未发挥其应有的作用。
为了在制度设计上破解这些问题，我市根据相关法规、政策，并结合太仓实际，出台新的住宅维修专项资金管理办法，经过充分调研，结合太仓实际，历时长达一年多，先后进行了10多次讨论、修改和完善，《细则》正式出台并实施。制定并实施《细则》是“为了加强对商品住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护商品住宅专项维修资金所有者的合法权益”。
解读： 什么是商品住宅专项维修资金？
商品住宅专项维修资金（下称维修资金）是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
维修资金实际就是以前大家比较熟悉的商品房“维修基金”。1998年，国家建设部、财政部下发《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》，随后江苏省、苏州市和太仓市相继出台相应办法执行维修基金制度。2007年，国家住建部、财政部出台新的《住宅专项维修资金管理办法》，将 “维修基金”改为“维修资金”。我市自2003年开始实施维修资金制度，由市住建局下属的市房地产开发管理中心负责此项工作，主要包括维修资金交存、管理、使用等业务。
《细则》的一大特点就是结合了我市的实际，将维修资金分为业主分户维修资金，小区共有维修资金，电梯、消防设施设备专项维修资金三部分。
解读 ：主要交多少分户维修资金？
《细则》规定，下列物业的业主应当明确交存业主分户维修资金：
商品住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
与商品住宅存在共用部位、共用设施设备的非住宅；
其他应当交存业主分户维修资金的房屋。
首期业主分户维修资金交存标准是按照产权登记的建筑面积计算，具体为：不配备电梯的房屋按照75元/平方米交存；配备电梯的房屋按照120元/平方米交存；住宅小区内单一产权，但与其他物业具有共用部位、共用设施设备的独立式房屋，无论是否配备电梯，均按30元/平方米交存；半地下室（车库）、地下室（车库），按照45元/平方米交存。
考虑到经济社会发展，《细则》还规定，市住房和城乡建设局应当根据实际情况，适时合理确定首期业主分户维修资金交存的标准，报市人民政府批准后公布。
解读 ：共有与设备维修资金从哪儿来？
《细则》实施后，维修资金从一项变为三项，市民不必担心自己需要多交钱。
《细则》明确除业主交存业主分户维修资金外，住宅小区可根据实际情况设立小区共有维修资金，下列各项应当作为住宅小区共有维修资金：
利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得的70%，但业主大会另有约定的，从其约定；
业主分户维修资金增值（孳息）部分支付业主房屋分户账滚存剩余的资金；
共用设施设备报废回收的残值；
人民防空工程平战结合提取的资金；
业主共同决定，以及其他应当计入的资金。
《细则》还明确，新建商品住宅还应按规定设立电梯、消防设施设备专项维修资金，其来源由开发建设单位交存，交存标准：配置电梯的7层以下住宅按20元/平方米交存；7层及以上12层以下住宅按22元/平方米交存；12层及以上，并且建筑高度在100米以下住宅按24元/平方米交存；建筑高度在100米及以上的住宅，按建筑安装实际决算费用1%计算交存；配置电梯的单一产权独立式住宅不交存电梯、消防设施设备专项维修资金。
解读：维修资金如何管理？
《细则》明确，维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
在业主大会成立前，维修资金由维修资金行政主管部门代为管理。
维修资金行政主管部门通过竞争方式选择当地商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并开设维修资金专户。
业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定继续由维修资金行政主管部门代管。
为了保障维修资金安全，《细则》还对维修资金的投资渠道进行了明确：维修资金在保证正常使用的前提下，可用于购买国债和转存银行定期存款，除此之外不得用于其他投资。购买国债的，仅限于购买一级市场国债，并持有到期（具体办法由市住房和城乡建设局和市财政局另行制订）。
《细则》还强调，禁止将用维修资金购买的国债和银行定期存单用于质押、抵押等担保行为。
解读：三种维修资金的使用范围
按照《细则》，三种维修资金的使用范围分别是：
业主分户维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的业主分户维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；半地下室（车库）、地下室（车库）的业主分户维修资金，专项用于半地下室（车库）、地下室（车库）及其专用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
小区共有维修资金，专项用于小区内共用部位和共用设施设备保修期满后无法正常使用且受益人为全体业主的维修，以及小区维修资金划转业主大会管理后维修资金收支审计的审计费用。
电梯、消防设施设备专项维修资金专项用于电梯的更新改造和单幢大楼内消防设施设备的更新改造，日常维护不得使用。
解读：维修资金使用的分摊原则
维修资金使用，按照以下原则分摊：
单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。
单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。
单幢房屋共用屋面（不含业主单独使用露台）的维修，由屋面庇护范围下各层的相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
单幢房屋基础、外墙的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
与房屋结构相连的地面车库的维修费用，涉及房屋基础结构的，按照本条第四项规定进行分摊；其他性质的由相关业主按照各自拥有车库（位）建筑面积的比例共同分摊。半地下室（车库）、地下室（车库）的维修费用，由相关业主按照各自拥有建筑面积比例共同分摊。
应当由住宅小区全体业主承担的维修和更新、改造费用，先在小区共有维修资金账户内支付；小区共有维修资金不足的，再动用业主分户维修资金，并由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
电梯、消防设施设备更新改造费用，先在该电梯、消防设施设备专项维修资金中支付，电梯、消防设施设备专项维修资金不足的或未建立的，再动用业主分户维修资金，并由使用该电梯、消防设施设备的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
解读： 使用业主分户维修资金的一般程序
申请使用业主分户维修资金按照下列程序办理：
（一）物业服务企业依据业主意见及查勘结果制定使用方案、费用分摊清册。没有物业服务企业的，由提出申请的相关业主制定使用方案、费用分摊清册。
（二）使用方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主讨论通过，并公示不少于7天。
（三）公示期满，业主委员会对业主表决和公示情况进行核实，并由所在地居（村）民委员会鉴证；未成立业主委员会的，直接由居（村）民委员会核实。
（四）申请人持相关材料向维修资金行政主管部门提出业主分户维修资金使用申请，由市维修资金行政主管部门受理及审核。
（五）符合业主分户维修资金使用条件的，维修资金行政主管部门出具《太仓市商品住宅专项维修资金使用备案通知》（以下简称《备案通知》）；不符合使用条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。
（六）申请人取得《备案通知》后，按照已备案的方案实施，并持相关材料申请结算业主分户维修资金。其中：维修资金行政主管部门代管维修资金的，由申请人向维修资金行政主管部门申请结算；业主大会自行管理维修资金的，由申请人向业主委员会申请结算。
（七）维修资金行政主管部门、业主委员会在受理业主分户维修资金结算申请后，向专户管理银行发出划转业主分户维修资金的通知。专户管理银行审验相关材料后，将业主分户维修资金划转至相关维修单位，并将维修费用在使用分摊范围内业主的业主分户维修资金专户中扣减。
解读：如何小额使用维修资金？
为了保证特殊情况下，使用维修资金的方便，《细则》还设置了维修资金的小额使用和紧急使用两种情况。
其中小额使用的条件是：
单笔使用业主分户维修资金在2000元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过50元的；
单笔使用业主分户维修资金在20000元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过20元的。
符合上述条件的，申请人在制定使用业主分户维修资金方案、费用分摊清册并公示7天期满后，即可申请使用业主分户维修资金。
解读：哪些情况下可紧急使用维修资金？
《细则》规定的维修资金紧急使用条件包括：
电梯或属于小区管理范围的供排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全，经有关主管部门或者其委托机构确认的；
共用屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活，或者外墙墙面有脱落危险，经有资质的房屋安全鉴定机构出具证明的；
因共用消防设施故障存在重大火灾隐患，经公安机关消防机构书面通知或者书面确认的；
公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；
法律、法规、规章规定的其他需要立即维修和更新、改造的情形的。
解读：维修资金管理与使用中的监督
《细则》就维修资金的管理和使用过程中的监督都有明确的规定。
在关于资金管理方面明确，维修资金划转业主大会管理后，账目管理单位由业主委员会决定，但应当符合《中华人民共和国会计法》规定。
业主大会开设的维修资金账户，应当接受维修资金行政主管部门的监督。
维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。
业主委员会换届或者业主委员会主任、副主任变更时，相关业主对业主委员会管理小区维修资金提出异议的，业主委员会应当委托具有相应资质的社会审计机构对维修资金收支和管理情况进行审计。审计报告应当公示不少于7天，并留存业主委员会，接受业主查询。
在资金使用过程中也明确，住宅小区单项维修和更新、改造，使用金额50万元以上的项目，申请人应当通过招标方式选择维修队伍；使用金额20万元以上的项目，申请人应当聘请工程监理单位对工程进行监理；使用金额3万元以上的项目，申请人应当聘请专业工程造价咨询机构对工程编制预算和进行决算审价。电梯更新应当以公开招标方式进行采购。
解读：共同用好维修资金
《细则》实施后，为了更好地管好、用好维修资金，市住建局将根据各个小区的实际情况，先在部分小区实行资金自管试点，并在积累一定的经验后再逐步在面上推开。
市住建局也提醒广大业主，《细则》要得到很好的贯彻实施，还离不开广大群众的大力支持。住宅小区是广大群众共同的家园，随着时间的推移，住宅小区的部分房屋、结构、公共部位和公共设施必然会出现不同程度的老化、损坏，而维修资金正是这了确保房屋正常使用的“养老金”、“医保金”，只有广大群众积极参与、支持维修资金制度，用好这笔维修资金，才能使我们的家园变得更健康、更美好。
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