《太仓市存量房买卖网上管理实施办法》解读
明明看到中介挂出了一套“好房”,跑去一问,被告知“已售”；一套房子才上网,却被好多家中介“挪用”成了自家房源；提供证明、签协议、办手续,中介叫干什么就干什么,自己一头雾水……随着《太仓市存量房买卖网上管理实施办法》（下称《办法》）正式出台,从10月1日起,我市二手房交易也将实现“网签”,房产中介市场的乱象有望大大减少,不管是房源信息,还是交易流程,透明度都将大大提高。《办法》到底作了哪些规定？房源如何上网？中介弄虚作假将受到怎样的处罚？记者请住建局工作人员进行了解读。
二手房为什么要网签？
《办法》条就明确，我市实施二手房网签主要目的是：规范本市存量房买卖和房地产经纪行为，维护存量房买卖双方和房地产经纪机构的合法权益，建立公平、公正、安全、透明的存量房买卖秩序，促进存量房买卖市场和房地产经纪行业的健康发展，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。
而且，也是根据《房地产经纪管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部〔2011〕第8号令）和《苏州市房地产经纪管理办法》（苏州市人民政府第113号令）等有关政策法规，制定本办法。
市住建局工作人员表示，实施二手房网签，至少有三方面的意义，一是可以大大提高房源信息的准确度,因为一方面二手房信息经过了多次审核,确保信息准确,同时委托合同、房屋信息要在网上备案、公示,其他中介无法再“借”用房源信息,一套房源的信息不会“满天飞”。
其次，二手房网签实施后,对买卖双方也将带来很大的便利,双方达成买卖意向后,中介机构只要通过操作系统,就可为双方在网上签订买卖合同,同时在线打印出合同正式文本,这一过程和新房买卖一样方便。
此外，实施网签后，二手房交易过程全程信息化,便于政府部门实时了解、统计二手房交易情况,从而有利于对市场的监控与管理，即“健全房地产市场信息系统和预警预报体系”。
中介如何入网？
《办法》明确，房地产经纪机构（以下简称“经纪机构”）从事存量房买卖居间代理经纪业务的，应当持经纪机构及其房地产执业经纪人（以下简称执业经纪人）入网登记表和经纪机构及其下属分支机构的备案证、营业执照、税务登记证、组织机构代码证等材料，向市住房和城乡建设局申请办理操作系统用户入网认证手续。
市住房和城乡建设局应当及时受理经纪机构用户入网认证手续，符合入网条件的，由市交易服务中心发放存量房网上交易专用工具，并通过操作系统上网公示该经纪机构及其分支机构、执业经纪人的基本信息和信用档案。
通过市住房和城乡建设局入网认证的经纪机构及其执业经纪人认证信息发生变化的，应当在30天内申请办理用户信息认证变更手续。
市住建局工作人员介绍说，按照《办法》规定，符合上述条件的都可以申请入网，住建局也会进行审核，并向符合条件的中介发放网上交易专用工具，过程并不复杂，目前全市已经有40多家中介入网了。
如何保证信息的准确性？
按照《办法》信息入网有比较严谨的程序，主要是：
1.存量房出售方或承购方委托入网经纪机构提供居间代理经纪服务的,委托期限长不超过90天，可以委托，也可委托多家。经纪机构与存量房出售方或承购方应通过签订委托合同明确约定委托类型及提供服务具体事项。委托的，经纪机构应在委托合同中载明委托方在委托期限内不得再行委托其他经纪机构；委托多家的，经纪机构应在委托合同中明确告知委托方在委托期限内可以委托3家以内（含3家）经纪机构。
2.经纪机构接受存量房出售或承购居间代理委托事项前，应当履行规定的告知义务，查验委托方身份（资格）证件、出售房屋房地产权属证书和相关权利人同意出售的文书，核实出售房屋的权属状况和自然状况。符合出售或承购条件的，经纪机构应当与委托方通过操作系统在线签订居间代理委托协议；不符合出售或承购条件的，经纪机构不得接受居间代理委托业务。
委托方委托经纪机构以外的第三人代办承购、出售事项的，经纪机构应当查验委托代理人的授权委托书。
3.委托方与受托经纪机构就存量房出售或承购居间代理委托事宜达成意向后，应当及时通过操作系统网上签订存量房出售或承购居间代理委托协议，然后由协议双方在线校对、协商修改委托协议内容，确认无误后即由受托经纪机构在线打印出协议正式文本，后由协议双方分别在协议打印文本签章页上签章，并加盖负责执行该项经纪业务的执业经纪人注册专用章。
存量房经纪机构委托合同网上签订以后，受托经纪机构应当在2个工作日内负责将委托协议文本通过操作系统上传备案。
存量房委托合同递交审核以后，合同内容不得变更。
依法裁定委托协议无效、协议双方协商一致同意解除委托协议的，应当依据生效法律文书或书面解除协议，由受托经纪机构负责通过操作系统即时办理委托协议网上备案注销手续。
因经纪机构违规操作导致确需注销备案的，由协议双方或者其中任何一方当事人，持注销备案书面申请、原居间代理委托协议等，提请市交易服务中心注销备案。市交易服务中心确认无误的，应当及时通过操作系统办理备案注销手续。市交易服务中心通过操作系统注销备案以后，原委托协议即行废止。
4.委托协议网上备案以后，经纪机构应当在5个工作日内通过操作系统为委托方办理承购或出售信息网上挂牌登记手续。经纪机构未在委托协议网上备案后5个工作日内为委托方办理承购或出售信息网上挂牌登记手续的，市交易服务中心将通过操作系统将已经备案的委托协议予以注销，原委托协议自网上备案注销时起自动废止。
经纪机构受托办理出售或承购信息网上挂牌登记手续前，应当查验相关要件。不符合出售或承购条件的，经纪机构不得受理网上挂牌登记事宜。符合承购条件的，经纪机构应当及时通过操作系统录入承购方基本信息和详细承购信息；符合出售条件的，经纪机构应当及时通过操作系统录入出售方基本信息和出售房屋基础信息，并上传至市交易服务中心。
5.市交易服务中心应当在2个工作日内完成出售房屋权属状况的审核，同时将审核意见及出售房屋权属登记信息通过操作系统下传至相应经纪机构。
6.出售房屋权属状况审核通过以后，经纪机构应当立即通过操作系统录入详细出售信息。
承购或出售信息详细录入以后，承购方或出售方应当通过登记挂牌受理机构在线校对、修改录入信息，确认无误后即由网上挂牌登记受理机构在线打印出承购或出售信息挂牌登记表，并经承购方或出售方、网上挂牌登记受理机构分别在打印登记表上签章，后由网上挂牌登记受理机构通过操作系统及时上传备案并上网公布登记挂牌信息。
出售或承购信息网上公布有效期为90天，仍未成交的，网上公布的挂牌信息将自动撤除。
有效期内，委托人可以通过经纪机构的操作系统对发布的挂牌价格进行调整，其它公布的内容均不得变更。
经纪机构需要在其经营场所或通过其它媒体自行发布存量房出售信息的，应当在该存量房出售挂牌信息通过操作系统上网公示以后方可进行。
存量房承购或出售信息网上挂牌有效期不得超过居间代理委托协议约定的委托时限。网上挂牌有效期内成交或有效期届满仍未成交的，市交易服务中心应当即时撤下网上公布的挂牌信息。
网上挂牌有效期内，网上公布的挂牌价格应当按照委托方与受托经纪机构协商一致的意见或委托方的书面意见，由受托经纪机构或市交易服务中心通过操作系统进行调整。
网上挂牌有效期内，委托方确需修改网上公开的除挂牌价格以外的其他挂牌信息的，应当先行办理委托协议网上备案注销手续，然后通过操作系统重新签订居间代理委托协议并重新挂牌。
市住建局工作人员表示，比如一位市民想出售一套二手房，他可以委托1到3个中介，这样就可以减少信息在各个中介处“满天飞”的情况；而中介必须对房源信息进行审核，只有符合条件了，才能接受委托业务，这是保证信息准确的步；此后，双方在网上签订委托协议，并在线校对、协商修改委托协议内容，打印出协议正式文本，签定协议，可以保障双方的合法权益；协议签定后，中介要在5个工作日内通过操作系统为委托方办理信息网上挂牌登记手续，这可以保证房源信息尽早上网，保护委托人的利益；中介在办理信息网上挂牌登记手续前，还要及时通过操作系统录入出售方基本信息和出售房屋基础信息，并上传至市交易服务中心，中心在2个工作日内完成出售房屋权属状况的审核，同时将审核意见及出售房屋权属登记信息通过操作系统下传至相应经纪机构，这可以进一步保证信息的准确性。
合同如何签定？
《办法》明确：存量房出售居间代理受托经纪机构应当为委托方提供网上签订存量房买卖合同服务。
配偶、父子（女）、母子（女）、兄弟姐妹、（外）祖孙之间和同一房屋所有权人之间的存量房买卖，应当由市交易服务中心为买卖双方提供存量房出售或承购信息网上登记挂牌和网上签订存量房买卖合同服务。
出售方与承购方就存量房买卖事宜达成意向后，应当由负责提供合同网签服务的机构及时通过操作系统网上签订存量房买卖合同，经买卖双方确认无误后，在线打印出合同正式文本，由合同各方当事人在合同打印文本签章页上签章，存量房买卖合同一旦签定，合同内容不得变更。
存量房买卖进入合同网签流程以后，网签合同受理机构应当在3个工作日内通过操作系统将合同文本及时上传至市交易服务中心备案。
存量房买卖合同依法裁定合同无效、合同约定可以单方解除合同、买卖双方协商一致同意解除合同的，由有权解除合同的一方或买卖双方及其居间代理委托经纪机构执业经纪人，持生效法律文书、注销备案书面申请或解除合同协议书、身份(资格)证明、原合同和居间代理委托协议等，通过市交易服务中心在线输入各自密码，方可办理备案注销手续。
市住建局工作人员表示，实行网签以后，二手房买卖进入合同网签流程了，因为此前房源信息已经过登记、审核，中介只要通过操作系统将合同文本及时上传至市交易服务中心备案即可。
弄虚作假受处罚、在线查询很方便
《办法》还明确，入网经纪机构应当如实提供居间代理委托协议、网上挂牌登记、买卖合同的上传备案信息，严格遵守存量房买卖网上管理的各项操作规程。对违反本办法和各项操作规程的经纪机构，市交易服务中心应当及时责令其进行整改、整改期间内冻结其网上操作资格，并将不良行为记入该经纪机构和执业经纪人的信用档案、进行公示曝光，直至取消其入网资格。
市交易服务中心应当通过太仓市存量房买卖网上管理系统（//www.tcfdc.net/）及时公示居间代理委托协议和买卖合同示范文本、存量房出售（承购）挂牌信息，并为当事人提供居间代理委托协议、买卖合同等备案文档的在线查询服务。
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