缺席两年后，“房地产”一词终于再次出现在中央经济工作会议上。当前，因库存高企带来的房地产市场投资下滑已十分明显。房地产开发投资增速在2014年勉强“保十”后，从2015年一季度开始一直徘徊在个位数，甚至在9月至11月连续出现负增长，有逐月下降趋势。国家统计局近期数据显示，2015年前11个月，房地产投资开发增速降至1.3%，仅为2014年同期水平的十分之一。
供需两端去库存
“2015年，房地产企业全力去库存，但是楼市库存却只增未减，这说明我们的库存真是太多了，因此2016年，去库存仍然是房企首要任务”，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济》记者采访时这样说。
按照顾云昌的分析，2015年楼市销售面积同期增长幅度较大，即便如此，因施工面积与竣工面积不断累积，消化的增长也没能抵消库存的持续增加。因此，“去库存的问题，不管中央还是地方都会给予很多关注”。
他同时指出，库存问题也因城市不同而有所区别。对于一线城市和重点二线城市，库存并非主要问题，“这些城市的房子甚至可以说供不应求”。而三、四线城市和部分二线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，房地产是地方政府的支柱产业，对城市经济的带动作用不可低估，库存却高企不下。“这些城市一方面不得不因为财政收入不断开发土地，导致土地供应面积持续增加；另一方面，已经建成的房子根本卖不出去，资金循环难以维系”，实在矛盾。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授也认为，“如果去库存的同时不断增加土地供应，不断要求开发商开发闲置土地，就会抵消已经做出的去库存努力。”因此，他指出要从供需两端一起发力，不仅要改变以增量为主的调控方式，还需要扩大有效内需，加大对农业转移人口在中小城市、城镇购买住房政策的支持力度。为此，他指出，“农民工市民化”是很好的尝试。
按照刘洪玉的分析，在城市就业的农民工住房条件普遍较差，主要是因为收入水平难以在就业地购买商品住房，也得不到类似市民可获得的住房公积金等政策支持，因此买房意愿很低，租好条件房子的意愿也不高。这些人普遍希望减少支出，积攒更多钱回老家建房，但因其与工作地点不一致，老家的房子又常常闲置。为此，推动农民工市民化，并通过深化住房制度改革，有针对性地设计出支持其购房的金融税收政策，“肯定会激发出一部分城市住房需求，有利于降低城市商品住房库存压力”。
“不过，也不是所有城市都能从上述政策中得到良好的去库存效果”，刘洪玉感慨道。一线城市和部分二线城市因住房价格与农民工的支付能力差异巨大而难以落实这种政策，部分三、四线城市又因为工作机会较少，呈现人口净流出或高收入人口流出、低收入人口流入现象，去库存效果也会因此大打折扣。
转型尚在摸索
提到房地产企业在2016年面对的市场情况，刘洪玉告诉《经济》记者：“2016年房地产行业面临的总体政策环境明显好于2015年，因为一些过时的限制性措施会被取消，市场将迎来更多自主选择机会”。
他表示，未来一年看好房屋租赁市场的发展，尤其机构出租者会得到较大发展。一些大型房地产开发企业也会在政府政策鼓励下开始进入机构租赁市场，这将对住房租赁市场的规范和发展起到积极带动作用。当然，单一的商业模式往往会因为市场规模的趋势性调整变得异常脆弱，对大多数企业而言，租赁只是部分业务。为此，刘洪玉认为“转型创新发展”是房地产业永恒的话题。
顾云昌对此表示赞同。尽管大企业尤其是上市公司的日子并不难过，转型模式却是所有企业都在努力寻找的。按照他对目前市场的研究，房企转型包括横向多元化、纵向多元化和跨界多元化3个方向。
横向多元化指地产企业从单一地产领域扩张到其他领域，比如做住宅地产的向商业地产或旅游地产、文化地产等扩展，即横向扩张业务种类。纵向多元化指以地产为基础，在产业链上下游开展其他业务，比如与基金等金融机构合作、拓展业务到社区服务等。跨界，不言而喻，则指向地产业外寻求其他商业合作，比如投资饮水生产、体育事业之类。
“但是不管怎么转型，上面这些模式，都属于外延性质，真正的转型是研究如何提高生产能力和产品质量。市场转型逼迫企业转型，国家和社会都希望房地产行业能够改变现状，可惜目前国内企业做得很不足”，顾云昌如此分析。在他看来，转型的内涵意味着企业需要向着产品“精致化、差异化、绿色化、智能化、服务化”发展。
在他看来，目前国内房地产市场还未出现成功转型的案例，绝大多数企业都只是在摸索，尽管有些企业能够在上述5个方向中的某一方面做得稍显出色，却也不足以成为业界标杆。以养老地产为例，其融资模式在国内还没有特别清晰的路线，针对人群范围较窄，不仅称不上是大众养老，连服务费用等方面的投资回收得也不顺畅。
“尽管中央经济工作会议两度不提房地产，但是不管是中央还是地方都对其非常重视，地产对整个中国经济的发展至关重要，调控从来不曾缺少，曾经侧重‘控’，抑制房价疯涨，如今侧重‘调’，为行业升温”，顾云昌后这样补充道。
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