2016年初，伪砖家连续写了几篇文章预判2016经济情况。主要判断是世界经济注定惨淡，中国经济持续下滑，房价稳中有升，股市下跌中有局部反弹，宏观机会在新产业。如今2016年季度接近尾声，几个判断都算比较准，感兴趣看原文的朋友可以查阅我的薇信公号：伪砖家说经济。让人意外的是房价并没有稳重有升，而是超预期上涨，这让人民咬牙切齿，房价崩溃论也再次甚嚣尘上。房价为什么会涨？到底是谁在买房？未来房价走势如何？伪砖家用权威调查为你揭开真相。
1、深圳及周边
在其他城市还没有明显上涨之时，2015年颁布的“330”新政直接成为深圳房价大涨的导火索。深圳商品房和保障房保有量只有110多万套，每年不到10万套的增量。而深圳常驻人口1000多万，年轻人居多，户籍人口不断增加，80-90%都有购房需求。2015年的“330”政策调低了二套首付比例，加上信贷宽松政策，深圳房价一路猛涨，盐田区高上涨了70-80%。深圳的一路上涨，带动了东莞、惠州地区价格攀升。2015年上半年东莞房价开始上涨，下半年传导到惠州地区。虽然深圳已经有所降温，但受2月份相关刺激政策影响，东莞、惠州的涨幅还比较夸张。
2、南京、苏州和合肥
二线城市并非完全受一线城市影响而价格走高，早在2015年七八月份，南京、苏州和合肥纷纷上涨，先于北京和上海。去年7月份，南京江北新区获批成为新区，该区域房价迅速从平均1.5W/平方米暴涨到2W，小半年后甚至冲到4W。在南京市，江南八区的销量超不过江北新区。由于2015年频出“地王”，制造出房价将不断上涨的迹象。南京五分之一的人都在买房或者卖房。南京地税收入60%左右都来自房地产。
与南京类似，政府频繁推地以及苏州新区的获批，也助长了苏州房价的攀升。2015年整年销售量约为20亿，2016年1-2月份就卖掉20亿。有的楼盘开了1-2年很难卖，现在一票难求，截止2月份已经消化80-90%。
合肥市场则从2016年元旦开始涨价，均价从8000元/平增加到9000元/平，部分区域迅速破万，居民陷入恐慌性购房。当地开发商提到，热点楼盘黑市上的内部号源，可以叫卖到3万元。居民买房先不问是否便宜，而是先问“有没有房子可以卖。”
2015年，国家密集出台一刀切式的“去库存”政策，对于北京和上海为受益。2011年，北京市的“国八条”规定，“连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房“。2016年这部分刚性需求的释放，加上市场原有的需求，2015年屡刷新高的地王，一手换二手的交织，综合因素造成了北京市场在元旦至春节前后的疯涨。上海房价也出乎业内意料变得火爆。春节后市场供应量忽然一下不足，加上2月份很多开发商的预售证都没有批下来，导致整个市场空前缺房，冲动消费的人非常多。
4、缓慢去库存的三四线
芜湖市库存量为440万平方米，去库存主力为本市人口，需要3-5年才能消化。为了促进消费，在中央实行的各项政策之上，地方政府针对区域进行补偿，每平方米补贴200元，就是为了刺激农民、大学生和企业外地职工就地购房。近期芜湖市成交量涨幅为20%-25%，价格没有变化。无锡开发商提到，目前还有库存1600万平方米，开发商手里还有很多存量土地。无锡人均2套住房，外来人口也较少，政府也还在建设动迁房。即便完全没有新供应的话，无锡消化库存得至少2-3年。这一轮刺激后，成交量有所上升，价格微涨5%左右。
总体来说这轮房价一线领涨，二线跟进，三四五线库存严重涨价无望。
二、到底谁在买房
改善型购房是主力买房者。40%-60%的购房者来自于改善型购买，20%-40%来自于首套，10%-20%来自投资。投资客多数因“资产荒”而追逐房产，炒房客已经成为历史。
改善型需求中，新房和二手房的交易在不同城市差异较大。在北京，能买得起新商品房的人，70%以上都是新房周边的客户，卖掉现有房子换新的。因为价格原因，新的刚需阶层能买得起新房的人非常少，大多是购买二手房小户型。上海的情况也类似，新房价格太高，年轻人已被挤压到苏州的花桥、昆山等地购房，从而推动当地楼市火热。在二线城市，首套购买新房的比例约在40%左右，改善型住房也以120平的大户型居多。
三、房价为什么涨
政府需要房价涨。理解房价，一定要理解房地产在中国经济中的作用。房地产关联着60%的实体经济产业，关联着60%左右的银行资产负债，房产占我国民众财产总额的60%以上（北京为83.8%），土地出让金占地方财政收入的60%。贡献了GDP增长的16%。房地产关联40多个行业，上游多是产能过剩的钢铁、建筑、水泥等产业，这些行业不光是财政主要支柱还是国企集中的行业。如果房价跌了，对这些行业简直是噩梦，产能利用率将降低到50%，倒闭潮随之而至。更让政府头疼的是，这些行业有大量的产业工人，这些工人饭碗没了，问题就从经济领域扩大到社会领域了，官员的办公室每天要被闹事的人挤爆。政府能让房价跌吗？更重要的一个问题是，经济不能跌。到2020年经济翻番的目标需要保持每年6.5%的增速，房地产是经济的火车头，房价跌了经济就熄火了。政府不能让房价跌。从2015年开始，陆续出台政策托住房地产。
2015.03 加大职工购买首套房贷款支持力度；降低二套房、住房公积金贷款首套普通自住房、拥有一套房并已结清贷款三种情况的首付款；购买2年以上普通住房对外销售免征营业税。
2015.10 住房公积金推行异地贷款；全面推行二孩政策。
2015.11 公积金贷款放松限制低额度增20万元。
2016.2 降首付。在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上低首付款比例为25%，各地可向下浮动5 个百分点。
中国房地产一直是政府紧紧调控的市场，土地掌握在政府手里，占房价50%的税费掌握在政府手里，行业法规掌握在政府手里。政府的政策一出，房价自然而然就要往上涨。
2016，货币政策依然宽松，钱印多了会推高房价，再加上不断出台的托市政策，预计一线城市房价还将温和上涨，二线城市跟随一线城市缓慢上涨，三四五线城市由于人口流入乏力，库存高企，房价不会涨也不会跌。
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