[摘要] 全面营改增试点进入倒计时。5月1日起，我国营改增试点范围将进一步扩大到房地产业、建筑业、金融保险业和生活服务业，至此，营业税将退出历史舞台。这场重大改革牵动着社会各界的心，对我市又会产生怎样的影响？
什么是营改增？
营改增中的“营”是指营业税，“增”是指增值税。营改增意思是将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。营业税是对毛收入征税，扣除项目相对较少，纳税人每经过一道环节，都须缴纳全额营业税，这就造成了重复征税，加重了企业税负。营改增的意义是将重复征收的部分减掉，按照产品或者服务增值部分征收。
楼市价格是涨是跌
二手房：税费只降不升
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
个人将购买不足2年住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
近来，我市二手房市场交易火爆，原因之一就是很多人担心实施“营改增”新政后，购房成本将会提升。家住我市某小区的顾先生10年前购买了一套房，当时购价23万元，现在转手价达130万元。如今，顾先生想出售住房，却不知营改增后对个人纳税有多大影响。像顾先生一样，市民普遍关心个人卖买住房是否需要多缴纳更多税款。
举个例子
某市民出售购买两年内房屋，如果销售额总价100万元
税改前
需缴纳5%的营业税
100万元×5%=5万元
税改后
需缴纳5%的增值税
100万元视作含税销售额
100万元÷（1+5%）×5%=4.76万元
相比营业税少了0.24万元
个人出租不含住房的不动产，按5%的征收率计算应纳税额。
个人出租住房则按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
新房：房企成本将会下降
新政下，房地产业由原来5%的营业税税率，改为11%的增值税税率。
看似税率提升，但实际上整个行业税负不会增加，甚至可能下降。
“房企成本主要有三大块：建筑安装及配套设施成本、土地出让成本以及财务成本。”市国税局政策法规科相关负责人指出，而根据改革方案，对于一般纳税人（年销售额500万元以上，下同）的房地产开发商而言，在增值税扣税凭证取得齐全且合法有效的情况下，购进货物或接受应税劳务等所支付的增值税额均可抵扣，如土地出让金、建筑材料、设计费等。
一名业内人士分析，如果“营改增”增加了企业的税负，那么必然致使房企对楼盘涨价；如果说对个人房产交易税负增加，那么房东也必然抬高房价转嫁给购房者，在去库存的背景下，税负的方向也应是只减不增。
举个例子
以房地产开发企业销售其自行开发的项目为例
税改前
需缴纳5%的营业税
税改后
扣除购进货物或接受应税劳务等
所支付的增值税额
（土地出让金、建筑材料、设计费）
100万元×5%=5万元
[（100万元-30万元）÷（1+11%）×11%]-[5万元÷(1+6%)×6%]-[20万元÷(1+17%)×17%]=3.75万元
相比营业税少了1.25万元
建筑业要缴更多税
购货渠道规范的减税明显
营改增后，建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税；小规模纳税人（年销售额500万元以下，下同）则使用3%的增值税征收率。我市从事建筑业的共有1900多户，很多企业担心企业税负会大幅增加。
“实际上这是对于增值税的一种误解。”这名负责人解释说，对于建筑业一般纳税人而言，虽然表面上看来税率提高了，但由于增值税是按销项税金减进项税金计算应纳税款的，其进项税额可以抵扣，到后企业的实际税负不仅不会增加甚至会显著减轻。
“近期看，因购货渠道不规范等特殊情况，造成个别建筑业企业实际税负可能会不降反增，但长期看有利于规范建筑市场，倒逼上游企业规范资质。”这位负责人说。
举个例子
一个建筑项目总造价1000万元
税改前
需缴纳3%的营业税
1000万元×3%=30万元
税改后
需缴纳11%的增值税
如果购进材料
成本500万元
[1000万元÷（1+11%）×11%]-500万元×17%=14.1万元
相比营业税少了15.9万元
生活服务业能享受多大优惠
绝大部分税负下降40%
教育、医疗、餐饮、旅游、娱乐、住宿等生活服务业与老百姓生活为密切。改革对行业税负和百姓生活影响怎样？
面对生活服务业从原来5%的营业税变为6%的增值税，这位负责人认为，由于有进项抵扣，行业税负仍有下降。以餐饮业为例，购买厨具设备、桌椅板凳可按17%的税率抵扣；对餐馆装修可按11%的税率抵扣。对于一般纳税人而言，增值税是价外税，6%的增值税税率相当于5.66%的营业税税率。再加上进项税额抵扣的抵减效果，税负水平控制在5%以下对全行业来讲应该是容易达到的。
小规模纳税人
我市生活服务业主体有8000多家，其中绝大部分是小微企业，这些企业作为小规模纳税人，可以实行简易征收办法，享受3%的征收率。与以往5%的营业税税率相比，税负下降40%，减税成效显著。
举个例子
一家餐饮企业年销售额309万元
税改前
需缴纳5%的营业税
309万元×5%
=15.45万元
税改后
需缴纳3%的增值税
309万元÷(1+3%)×3%
=9万元
相比营业税少了6.45万元
对金融保险业影响几何
个人贷款受影响不大
作为产业链的上游，金融服务主要是经营金融保险的业务活动，如贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让等。改革后由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。
从营业税改为增值税后税率增加了一个百分点，但考虑到可抵扣因素，特别是不动产抵扣，金融业税负应能实现只减不增。纳入增值税体系后，金融机构可对费用支出做进项税抵扣，因此并不预期金融机构将对利率或服务收费进行重大价格调整。此外，营改增方案还明确一些优惠政策，如金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、个人住房贷款都列入免征增值税的范围；存款利息、被保险人获得的保险赔付等属于不征收增值税项目。
营改增后，对于整个金融产业链来说，由于贷款利息和费用不能抵扣，对目前企业和个人贷款影响不会太大。
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