[摘要] 售楼部里人山人海，房产交易中心一样人头攒动。去年以来，房价不断上涨，火热的楼市催热了房产中介，而有关房产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等投诉则不断浮出水面。
宋女士和房产中介签署的合同有许多不严谨的地方
售楼部里人山人海，房产交易中心一样人头攒动。去年以来，房价不断上涨，火热的楼市催热了房产中介，而有关房产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等投诉则不断浮出水面。
案例：费用打“闷包”多收一倍
9月7日，在我市消保委的调解室，太仓市民宋女士正在怒斥一位地产中介的工作人员，因为她被“坑了”。
今年8月，宋女士在一家房产中介处相中了一套48平方米的小户型，后房子以46万元成交，签房产买卖合同时，房产中介告诉宋女士，算上2%的中介费用以及办理过户时需要缴纳的税费、评估等费用，宋女士一共需要支付给中介方4.2万元，所有手续由中介代办，宋女士只需安心等待房产证到手，宋女士应允了。
之后，宋女士找到自己一位懂行的朋友，一了解，才知道这套房子的过户费用只要1万多元，就算加上2%的中介费用，办理下来的总费用也只要2万多元，知道实情后，宋女士很生气，找到中介，中介方以“合同是自愿签署”强硬回应。于是，宋女士投诉至我市消保委。
“近，有关房产中介的投诉非常多”，我市消保委工作人员介绍，“其中中介收费打闷包多，也是典型的一种。”
记者看到，宋女士与房产中介所签署的合同可谓有多处漏洞：一是在费用的承担方面，合同上写的是“房产交易费用中介承担，契税由中介承担，土地证交易费由中介承担，营业税由中介承担，个人所得税由中介承担”，备注一栏则写着“乙方于交税之前5天以内支付4.2万元给中介，交由中介全部办好。”消保委工作人员指出，这些费用本来全部都是由买方来承担的，合同这样签署非常不严谨，看似中介在“全包”，其实是暗中把费用打了个“闷包”。
另外一处漏洞则是后的签章，作为中介公司的丙方所盖上的合同专用章名头是另外一家有限公司，而并非丙方的名头，这又是为何？
分析：细数房产中介“几宗罪”
发布虚假房源、隐瞒房屋真实情况、乱收费，这是房产中介典型的“几宗罪”，业内人士如此说道。发布虚假房源是很常见的坑，消费者在网上一搜，可以看到很多低价房源，打电话一问，会被告知根本没有这套房，这在太仓很普遍；隐瞒房屋真实情况的案例也有一些，比如一房多卖，但相比起来，在交易过程中乱收费的纠纷多。
“引发这类纠纷主要的原因，在于买卖双方与中介方信息不对称，专业知识有差距。”市住建局工作人员介绍，按照相关规定，在二手房交易过程中，中介收取的应该是中介费，但交易中还会产生契税、所得税等费用，这些费用因为政策原因经常在变，比如中介费，以往物价部门的规定是2%，现在这规定早就取消了，目前中介费实施的是议价，通常的标准是房价的1%，还有契税、所得税的相关规定也经常有调整，还涉及第几套房等具体问题，因此普通市民很难搞清楚，为了图省事，买方在交易中会选择中介说的包费用的方式，这时，中介会告诉买方2%的中介费标准是‘物价部门规定的’，至于税费，则尽可能往高里算，从中牟利。
而对于上述投诉中，签章缘何是另外一家公司？业内人士则一语道破，目前我市的房产中介有三种，一是有网签资格的房产中介公司，二是办理了个体工商户的房产经纪服务部，三是无证无照的黑中介，没有资质办理网签的中介必须与有网签资格的中介合作，由他们帮助完成交易。
思考：房产中介何时戴上“紧箍咒”？
去年以来，随着楼市的火热，房产中介行业也持续被吹热。数据显示，从今年年初到目前，全市备案的房产中介已经从85家增加到了155家，半年间增幅达到8成，因为门槛低，许多毫无专业知识的从业者涌入房产经纪这一职业。据一家房产经纪的经理透露，因为房子好卖，有一些做物业服务的人员迅速转了行，还有一些完全跟行业不搭边的人也来做中介了，成交一单就能赚好几千，大家都觉得这钱好赚，由此导致中介市场越来越“散”，从业人员整体素质走低。
而我市对房产中介机构的监管方式也经历了多种变化，市住建局工作人员介绍，早成立房产中介必须经过审批，后来改成了备案制，但是直到去年底，对于中介机构来说，是否备案和开展业务并没有多大关联，所以一年前，全市备案的中介只有20多家。
去年底，我市开始推行二手房网签，只有经过备案的中介机构才能进网签系统进行交易，并由此加强了对中介机构的备案管理和信用管理，今年已有200多人考到了资格证，备案的中介也达到了170多家。目前没有经过备案的中介机构有了业务后，必须向备案中介交纳数百元到千余元的费用，由后者帮助完成网上交易。
业内人士告诉记者，对于中介的监管以及制约方式，一是按相关规定进行处罚，二是实施信用管理。但对于价格打“闷包”，很多时候，买卖双方并不会发现中介多赚了钱，即使发现了，1~3万元的罚款相对获得的来说制约作用并不大。另一方面，现在信用系统还在完善中，一大半中介机构没有经过备案，等于没有进入系统，随着培训、考评、备案等工作的推进，信用系统覆盖面会越来越广，信用考评也会越来越完善，对中介的制约和监管作用也会越来越大。
营改增后，目前二手房交易税费买要交三种费用
这里要区分首套或者二套。
a.买房是首套房：90平米以下的，网签价的1%；90平米以上的，网签价的1.5%。
b.买房是二套房：90平米以下的，网签价的1%；90平米以上的，网签价的2%。
c.三套房以上的，网签价的3%。
满2年免征；不满2年收取增值税5.33%。
个税
满5年且是家庭住房的话可免征，正常征收则是按照差额的20%，也就是房产增值的20%，或者是评估价的1%。
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