[摘要] 一直以来，太仓似乎都活在昆山的背后，比起昆山的百强第一、京沪高铁、11号线、小台北这些名头，太仓的级别明显差了好几条街，但是金子总会发光，看看今年的太仓市场，一定有不少开发商惋叹：进晚了！
百强县、德企之乡、长江口、离上海近城市、浏河、碧桂园、沪通铁路、G15…这些标签在2016年一定已被很多上海人熟知，没错，我们说的就是上海的北大门——太仓。一直以来，太仓似乎都活在昆山的背后，比起昆山的百强、京沪高铁、11号线、小台北这些名头，太仓的级别明显差了好几条街，但是金子总会发光，看看今年的太仓市场，一定有不少开发商惋叹：进晚了！
洼地城市，火热上线
太仓本身即是沿沪市场上的价格洼地城市，对于为邻近上海市区的城市之一，8000多的住宅单价足以对外溢需求形成够强的吸引力，在市场逐渐起势的15、16年，受到高度的关注，我们回顾环上海2015、2016年的房价格局，太仓的价格增量紧随基建、产业更强的昆山，远超南通、嘉兴、平湖，苏州下辖环沪县市均进入万元时代。
今年随着“沪九条”的落地，大量的刚需、刚改群体和投资客被挤入太仓，房价急速飙升，市场供不应求， “日光”“时光”频出，整个楼市上半年的业绩爆表。尤其是“红五月”将全年的行情带入高潮，我们年中左右曾走访多次，主城、新区、浏河等热门区域可以说是一房难求，包括二手房市场。
当地中介市场形容：“有上海客户带着钱，直接问有房吗，有房就买，没有直接去下一家，挨家挨户地问”。同行的描述多少有些夸张，但足以见今年太仓市场的火热程度。
数据显示，全年太仓市场商品住宅成交199万方，较2015年全年增幅78.5%，且成交均价从8644元/㎡狂飙至11601元/㎡，增长率34.2%。
外溢大潮，止步10月
其实，自8月苏州限购开始，太仓、昆山等地的调控举措即已不远，当时并无明确规定，但在持续走高的房价下，10月终究还是启动限购，连“1套”的机会都没给，外地客直接over，没了外导需求，到底有多大的影响？
据当地机构的数据，太仓上半年外地客户成交比例达50%，结合后续的跟进监测，至限购前夕，热门板块外部客户比例占据50~60%，陆渡、浏河则高达70~90%。
高占比的外部需求支撑遇上限购，外部投资需求一次性筛选完毕，研究显示这一波可能将折损掉80%的外部需求，外溢大潮逐渐止步。
没有轨交、没有高铁、进城通路有限、规划力度一般，凭借离沪40公里这一优势下的“一亩三分地”，太仓即能博得如此多外部客户的青睐，原因几何？
下面就来盘点下关于娄城太仓的事儿。
区位交通
太仓位于长江口，与崇明岛隔江相望，南临上海宝山区、嘉定区，西连昆山，北接常熟，是距离上海核心区近的城市（直线距离40公里，驱车1），从距离上来看确实是承接上海外溢的圈层。
如果仅有公路的导入通路，这样的外溢市场曾经受到很多同行的怀疑，而太仓用事实证明距离可以弥补一切，驱车亦或是公共交通都不是问题。
至于规划的沪通铁路能带来多大的能量，并不确定；轨交暂时也只是一厢情愿（详见太仓2010-2030城市总规），仅单凭一条G15、一条沪太路即助推了太仓今年的红市。
沈海高速G15：主要的交通通路，路况佳，高速下口即位于新区、陆渡交界，这也是促成新区上海客户占比较高的原因之一；
沪太路-蕰川公路：自宝山至浏河的主要线路之一，路况不佳，集卡云集，但却丝毫没有影响碧桂园·凤凰城的热销；
G204国道：路况一般，途径科教新城，进入主城便捷度较低
沪通铁路（规划中）：在建的沪通铁路，分为安亭段和四团段，相比而言，太仓站为四团段出沪的站，虽然是客货两运铁路，但连通了外高桥、曹路、上海东（浦东机场）等区域，想象空间还是存在的
地面主干道路（努力中）：嘉定城北路和太仓的白云渡路跨河打通，这是一条流传了多年的消息，落地时间不定，可以肯定的是一旦连通，对于今后的地缘流动来说，无疑是一大利好
而事实上，在交通层面沪娄同城还算进展快速，目前已经开通了多条公交线路与上海进行对接：
太嘉线，由太仓朝阳路公交站至上海嘉定北站，15换乘轨交；
沪浏线，由浏河汽车站至上海美兰湖站；
嘉陆线，由陆渡至上海嘉定北站；
嘉华线，由浏河汽车站至嘉定北站
建立这样的跨省级快速公交体系，且运量和班次还在逐步增加，可见即使没有轨交、没有高铁、通路不多，也不会阻止沪娄同城的进展。毕竟快不到20的跨省时间，相比于沪北10000多的价格剪刀差，确实还挺划算，尤其对地缘客户来说。
经济人口
太仓地区生产总值1100亿元，人均GDP15.5万元，连续多年位列百强县前十名，但经济总量仅占昆山总量的1/3，落差2000亿，相比之下，还是稍弱一些。城市经济主要以产业投资为主，是出了名的德企之乡，外资经济导向明显。
德企之乡，名副其实
外资规模工业比重49.2%；核心区外资比重占据50%；入驻德企超过230余家
外资规模工业优势突出，全市总计入驻德企超过230余家，主要集中为高端制造、汽车配件等产业类型，而我们来看邻近的嘉定则以汽车制造为特强产业，新兴制造业为支柱，从这个维度上看，沪娄两地具备产业关联的基础。
此外，太仓港也望成为上海“航运中心”的配套港口，并且未来沪通铁路的货运功能，是要连接上海临港四团和太仓港的，如此一来，貌似坐实了配套港口一说。
如果说“开放”是一个城市发展提升的趋势之一（可参阅国家发改委《中国城市综合发展指标2016》），那么“外资经济+港口”特征的太仓是走在这个方向上的一员。
再看人口，太仓近几年的常住人口稳定，而且非常的稳定，至2015年的常住人口为71万人，本地户籍人口仅为48万人。即使在此轮热潮前，本身存在着上海自然外溢现象，但从常住人口的数量表现来看没有直观变化，可见往年的人口流动并没有形成一股趋势。
从人口格局来看，主城区集中度高，如果算上科教新城和陆渡，城区集中人口30多万，所以单从需求来看，房企应该在何处布局应该也可以有个粗略的概念了。
况且科教新城、新区两个区域还是政府重点发展的区域，尤其科教新城，城市配套还不完善，人口的导进才刚刚开始，暂且不说陆渡还有大片空地。
城区的优质资源、交通条件不仅对本区人口形成粘性，也是乡镇、外溢人口的置业，未来主城的的人口规模只增不减。
城市格局
既然我们已经提到太仓的人口格局，那不妨来看看太仓各区的情况：
从行政上来说，太仓分为主城区、科教新城、浏河、港区、璜泾、沙溪，城市总体向东、向南发展，沿沪、向沪的趋势明显，主城概念扩大，以致于像陆渡也已并入主城片区。
城市功能格局
主城 | 坐拥好的中小学教育资源、商业资源和紧邻高速下口，即使是在市场调控期仍然是为安全的投资地带。
科教新城 | 类似于金鸡湖规划，以天镜湖为中心建立集科教文化、生态宜居及现代服务业为一体的城市新区，是多数当地人的改善去处
港区 | 即使定位太仓第二核心城区，港口产城，但必定逃脱不了工业区的标签。
浏河 | 太仓东部乡镇，以长江口度假区为噱头，因碧桂园凤凰城的热炒而大火，宝山导入相对便捷。
沙溪 | 中部乡镇，以沙溪古镇闻名，产业主要为台商投资的企业园区。
璜泾 | 北端乡镇，镇区小，民营小企业发达，是太仓人眼中比较有钱的乡镇
太仓城市功能的集中度高，主城、科教新城囊括了全市优质的教育、商业资源，居住条件优质，其他乡镇综合来看略显不足。城市未来的发展仍将延续主城发展新区，新城配套升级的态势，向东、向南、紧邻上海的趋势不会改变。
不过其他乡镇凭借城市整体利好和自身独有的特点，在今年也吸引了大批的外来置业客户，其中得益于碧桂园在沪的造势，让本来并不太具名气的长江口度假区-浏河，大火了一把；港区的产城性质，投资客趋之已久。
千亿经济、外资导向、人口稳定、新城起步、环境优质、房价洼地……透过太仓，我们看到一个“麻雀虽小、五脏俱全”的江南小城。即使已经限购，但作为为邻近上海的城市，环沪的红利必定是长期的，太仓的布局机会值得细细研究。
一座城池的好，当市场起势之后才认知到，必定是会“进晚了”，也印证了当下城市周期盖过行业周期的大趋势，提前研究城市，提前挖掘一个城市的板块价值才是长远布局的良策
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