[摘要] 那么,“现房销售”项目,到底对购房者意味着什么?对太仓的楼市走向又会产生怎样的影响呢?
最近,太仓楼市众多新盘品牌亮相,其中竟有不少“现房销售”楼盘的身影。
由华宇、东原、旭辉、中骏四家合作的沙溪项目,现房销售,近日已经公布了项目案名——熙岸原著,城市展厅也即将开放;由碧桂园&中南合作的港区漫悦兰庭项目,近期同样动作频频,实体样板间近期即将开放......
以上楼盘,将是太仓历史上批面市的“现房销售”楼盘。据太仓房天下数据中心数据显示,太仓目前的现房的地块多达楼盘多达24个,遍及太仓六大区域,其中不乏众多的地王项目,来势汹汹。
那么,“现房销售”项目,到底对购房者意味着什么?对太仓的楼市走向又会产生怎样的影响呢?
太仓目前现房销售地块(截止2018.2.27)
太仓现房销售项目的入市,带来最直观的影响:太仓的新房售价将在短期内被拉升。为什么?
苏州调控政策规定,当土地出让成交价超过市场指导价10%,工程竣工验收后方可申请预售许可。也就是说,太仓目前的“现房销售”楼盘,地价都不便宜,溢价率较高,所以才要求现房销售。
现房销售楼盘,因为较长的开发周期,将会产生巨大的成本:一般现房销售楼盘,从拿地到开盘,可能需要2年的时间,这意味着开发商的前期投入,将大大提升,加之不能迅速回款,融资成本也要进一步增加。羊毛出在羊身上,最终这部分成本将体现在楼盘的售价上。
因而可以预见,等到2018年底或2019年,现房销售楼盘大批量上市时,太仓房价将迎来一波涨幅。
现房销售会给太仓带来什么:买房模式转变
过去我们买房子,要先去售楼处,一定会看沙盘,一定会看样板间。
要走这些流程的原因,无非是项目还没有建造好,我们只能通过沙盘、样板间、宣传手册来了解即将要买的房子。也就说,我们过去买房,看到的都是销售人员给画的“大饼”。
所以,就有了以下情景。销售人员夸夸而谈,把楼盘牛皮吹上天,结果等到交房时,各种问题出来了:设计和宣传不一样、地基下沉、墙体渗水、小区绿化不足、地面停车位太多.......
“现房销售”便不存在这样的问题:小区已经建好,所见即所得,小区绿化怎么样、房屋工程质量过不过关、户型得房率高不高.......这些以往只能靠猜的问题,只需实地跑一跑,买房人便一目了然。
以后太仓人的买房模式可能是这样:买房不在售楼处逗留,直接去小区逛一逛,要买哪一栋,上楼实地看房间,觉得OK就买,觉得不OK,再换一家。
现房销售会给太仓带来什么:优质项目会变多
凭借住宅预售,开发商可以率先拿到房款,10亿现金撬动100亿贷款,转而再拿地,再开发,“高周转”。高周转模式下,开发速度、开发规模往往更受到重视,自然,开发商对工程质量的把控,相对也就不那么严格。
通俗讲,在住宅预售制度之下,“精雕细琢”的好项目越来越少。
现房销售,或许将改变这一状况。因为房子最终呈现的品质,开发商没办法通过华丽的售楼处、精致的示范区、铺天盖地的营销来加以修饰,现房就在这里,几斤几两,一清二楚。
如果房子造的不好,想买的人就不多,价格也上不去。所以,在现房销售时代,开发商从规划设计、工程监理到竣工验收,必定会严格把关,这意味着,太仓出现一批“优质项目”的概率,将大大提高。
说不定,太仓因为品质问题而产生的“维权”,或许将越来越少。
上面我们提到,太仓大部分的现房销售楼盘,本身就是高价楼盘,首先在房子总价上,会给买房人压力。
除此以外,现房销售项目对于买房人来说,还有一点比较紧迫:买房与交房之间,几乎没有时间差,这意味着,你在刚刚缴纳完几百万的房款后,你又要面对一份账单:契税、物业费、维修基金.......
这还没完,如果你买的不是精装修,接踵而来的就是装修费用,这个又是小几十万。大大小小的开销,处处要花钱,你没有一点时间缓冲。
众所 ,目前太仓楼市调控还比较严格,二套房、三套房首付比例原本就比较高,贷款也相对难办,如何在短时间内凑齐一大笔钱款,对于买现房销售项目的客户来说,将是不小的考验。
现房销售会给太仓带来什么:楼市更加理性
一般来说,大部分开发商资金来源中,30%来自于自有资金,19%来自于开发贷款,45%来自于房款(包括首付和按揭)。
上面我们提到,凭借预售制度,开发商能做到“3个月开工、6个月开盘、12个月现金流”,从而率先拿到房款,10亿撬动100亿。这个也就是业内常说的“现金流”。
整条逻辑链,就是一个加杠杆的过程,“空手套白狼”——购房者拿着银行的钱去买了房,开发商又拿着购房人从银行贷来的钱,再去银行、信托机构融资贷款。最终,社会上过多的资金,都流入了房地产的池子,也就产生了我们所说的“泡沫”。
现房销售,无疑把整条逻辑链给拆解了。在拿到房款之前,开发商就需要投入大笔的资金,开发过程中想要“钱生钱”,不可能。于小房企而言,资金链的维持将成为考验,于大房企而言,高周转将变相减速,拿地开发无疑会更慎重。
于全社会而言,更多的资金将留在房地产之外的行业,有利于消解泡沫,稳定楼市。
结语:时至今日,现房销售对于太仓人而言,仍是个新鲜的概念。
但是,我们必须意识到,随着现房销售项目逐步霸占市场,太仓楼市必会迎来猛烈的剧变——过去我们关于楼市的经验,也许将会被统统打翻,再重塑。
是在现阶段提前买房上车,还是在新环境下寻觅购房机会,将是每个太仓买房人需要思考的命题。
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