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太仓,目前环沪房产市场最大的价值机会存在之地

米宅米宅   2018-07-29 12:56

[摘要] 我们可以说,属于太仓的机会正在徐徐到来,让我们拭目以待!


1、环沪的真实存在

在距离上海70公里的范围内,一共有六座城市,从北向南依次为南通启东、苏州太仓、苏州昆山、苏州吴江、嘉兴嘉善,嘉兴平湖,以上海人民广场为圆心,它们之间的距离分别为66公里、41公里、50公里、80公里、68公里、75公里。

2018年1月公布的上海2035年城市总体规划中,两个重要的信息:

一是到2035年,上海的建设用地规模将控制在3200平方公里,未来17年,只有50平方公里增量

二是到2035年,上海常住人口将控制在2500万左右,末来17年,只有82万人口增量

微量增长的城市建设用地;微量增长的人口总数。这些都直指上海将长时间地停止扩张,进行自我内部的迭代和升级。

对于城市内部的迭代和升级,房价是的门票。

所以,不管是上海也好、北京也好,这几年的行情中,都有一个共同的特点,就是房子越来越豪宅化;改善盘大幅暴涨;刚需越来越无立足之地。

 

2015年,当上海迎来房价暴涨,环沪六县市启东、太仓、昆山、吴江、嘉善、平湖与上海的房价形成了巨大的剪刀差的时候。

来自上海的外溢人群疯狂进入这些区域,直接改变了这些城市的地产格局。

这其中,昆山无疑是价值选择地。

昆山花桥距离上海30公里,令人艳羡,上海将自己的11号线终点站放在了这里,并在2011年通车。

这一事件,将花桥,这个昆山最东边与上海接触最融洽的小镇,直接推向了另一番天地。

之后,经过上海暴涨、上海限购几番轮动之后,在2016年,花桥的均价达到了23000。之后一直到今天,都波澜不惊。

花桥的购房者90%以上,都是上海人。

但是,当花桥的价格已经超过均价23000的时候,这个价格已经跨过昆山,超过无锡,直追苏州。

上海人开始犹豫了,并迅速从花桥撤离,向其它地方扩散。

向昆山东,因为这里距离花桥近,向昆山南,因为这里有高铁站,到达虹桥只需20。很快,昆山的房价也迅速的涨了起来,均价接近20000。

昆山没有机会了,来自上海的刚需们只能再次转移自己的视角,寻找下一个洼地。

他们找到了嘉善,这里到上海市中心的距离比位于昆山北边的太仓远了整整30公里,但谁让这里有高铁站。

后来,嘉善的均价也超过了16000,最有交通优势的地方价格已经超过了18000。这个价格已经和上海金山枫泾的新房不相上下;并且交通更为便利的昆山19000,花桥23000,也已经差异不大。

到了这时,嘉善也就这样了。

在环沪四镇中,最委屈的,是太仓。

距离上海最近的,是太仓,只有四十公里,但却被交通阻隔。花桥因为地铁,是整个上海的花桥,昆山、嘉善因为高铁,是整个上海的嘉善。

太仓一头不占,既无高铁更无地铁,所以只能是宝山嘉定的太仓。

2、太仓市场现状

环沪所有的价值只有一个,上海。

这是环沪的根本,离开了这个根本,环沪一文不值。

所以,环沪所有城市的价值排序,都是按照和上海的通勤便利程度来定的。

所以按照这个标准,在上海周边大约有这些地方。

花桥:有地铁站,所以均价,均价超过23000,但是花桥基本开发完毕;

昆山:有高铁站,均价在18000到19000,但是昆山的开发也已经接近尾声;

吴江区:是苏州新近成立的一个区,均价超过20000,最偏远地方均价也基本到了17000,也基本没有了价值。

嘉善:有高铁站,但是嘉善是环沪的一个楼市在阴跌的区域。

对比之下,太仓因为长期被忽视,所以均价刚刚14000。

如今太仓的价格从与昆山交接的双凤镇11000,到沙溪镇、浮桥镇的14000/15000,再到西南部科教新城高端居住区22000都能找到。

价格梯队非常鲜明。

这是目前环沪的价值机会存在之地!

?梯队

1、位于太仓西南角的科教新城高端居住区,这里是太仓价格的地方,因为有太仓南站,太仓南站还是通向苏州的城际S1号线的终点站,也是已经规划的通向上海的地铁起始站。

但是这里的均价已经超过了22000,论价值已经不如花桥。

2、沪通高铁太仓站,这是大站,也是沪通高铁的主要站点之一,沪通高铁从这里开始分支,一支经过太仓南站通向上海虹桥和上海市中心静安区的上海火车站;另一支通向浦东。太仓站周边基本尚未开发,是政府预留的上海外迁商务承接地。

以上二者,是环沪太仓片区的价值梯队。但是目前来说,要么价格太高,要么房源稀少。

?太仓的重点在于第二梯队。

第二梯队是太仓港区。港区分为两个镇,浮桥和浏河。

浏河是个古镇,基本无新房在售,库存很少,也基本买不到。

浮桥是太仓港区的CBD,通过公交通勤可以对应上海地铁7号线和1号线。90可到上海市中心。

需要重点说明的是,这个通勤时间与从11号线花桥站到上海市中心的距离基本差不多。

?第三梯队

太仓的第三梯队是沙溪镇,这里新盘很多,与港区相比,通勤时间和成本要高很多。

所以最终的结果是,太仓港区80%的购房者是上海人,而沙溪50%的购房者是本地人,另一半才是上海人。

3、太仓的暴击

一直以来,太仓因为公共交通体系的缺乏,所以价格甚至卖不过嘉善。但是,沪通高铁太仓站、太仓南站,以及苏州城际S1号线,以及太仓地铁规划均已规划或在逐步呈现,从三年或五年内价值看,目前是机会。这是其一。

2017年,太仓市场进了很多一线开发商,招商、金地、中天、碧桂园、保利、绿地、复兴都有进驻。

因为各家开发商抢地太过疯抢,普遍经过了三轮竞拍,所以政府规定必须现房销售。目前来看,这些房源大部分都会在今年下半年的9月之后集中入市。

众多项目的入市销售,必将带动整个市场的热度。这是其二。

太仓楼市普遍流行单个地块四五家开发商彼此合作开发,有的拿地,有的操盘,有的财务投资。从我们调研的情况来看,整个太仓市场无不是如此。

这是我随手拍的一张太仓某个项目的合作开发商品牌,一个盘,6个开发商合作。这在都基本很少见。

这不是重点,重点是,当整个太仓的新项目都是如此的时候,这个市场已经基本浑然一体。就像一个菜市场上,有五个卖鱼的摊,你有我家的股份,我有你家的股份,整个市场的价格便被垄断了,这是其三。

目前,太仓是在严格限价,最火的浏河和浮桥卖14000,沙溪也卖14000。这和花桥的特点非常相似,因为限价,上海周边卖33000,边缘地带也是33000,整个市场的价格异常平均。

限价本身就是价值,这是其四。

到了这里,我们可以说,属于太仓的机会正在徐徐到来,让我们拭目以待!

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