[摘要] 太仓恒大文化旅游城是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团巨资打造的华东地区文旅巨作。
太仓恒大文化旅游城
太仓恒大文化旅游城15000元/平方米4.01分太仓·长江口旅游度假区（沪太路前行至郑和东路10号）400-176-0760 转 818894是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团巨资打造的华东地区文旅巨作。中指研究院结合行业发展趋势，通过对项目所在区域及政策价值、宜居及投资价值、企业品牌影响力等因素综合分析，项目紧抓文旅行业发展趋势，创造性地将文化、旅游、休闲游乐、居住等需求有机结合，打造全球文化旅游胜地，宜居宜业宜游，依靠企业整体实力和品牌影响力，预计该项目未来有望成为引领华东区域文化旅游发展的标杆之作，并为城市文化旅游产业转型升级以及经济发展注入新活力。
政策支持、供需两端助力
文旅产业迎巨大发展空间
伴随旅游业的发展壮大，文化旅游以一种新业态在旅游产业中慢慢孵化，国内文化旅游市场开始受到重视。同时文旅产业的政策推动力度逐步加强，消费与投资持续火热，项目市场潜在发展前景可期。
从政策上看，尤其是近两年国家持续出台针对发展旅游产业的鼓励政策，使得文旅产业进入了高速发展阶段。国务院《“十三五”旅游业发展规划》提出，要打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌主题乐园，推动国内主题游乐企业国际化发展。2018年4月8日，文化和旅游部正式挂牌，开启了文化和旅游融合发展的大幕。此举深刻说明文旅融合观念和文旅运营思维已经成为国家层面的战略思维，文旅产业迎来重要历史发展机遇。
需求方面，高品质、文化休闲旅游等更加受欢迎。伴随着城市化迅猛发展，都市人的休闲度假需求快速释放。从最初的城居生活1.0时代，到背包自助式的旅行2.0时代，再到休闲度假式旅居生活3.0时代，市场需求逐步转向，有品质、有情怀、有特色的休闲度假产品成为新的选择，大众观光旅游产品的发展也由资源导向型逐步发展为生活方式导向型。
供给方面，目前市场存在结构性供给不平衡及过度依赖资源等问题。在中国经济新常态下，供给侧结构性改革是必然选择。当前持续较热的旅游业存在结构性供给不足和结构性过剩的问题。一方面高品质、品质旅游产品供不应求；另一方面旅游投资热度过于集中在酒店、低品质景区，普遍缺少情怀，对市场吸引力较弱，造成了资源的浪费。
区域旅游方面：长三角区域旅游市场空间大，迈入全域旅游新阶段。2018年，长三角区域包括上海、江苏省、浙江省、安徽省在内的三省一市共接待游客人数达25.8亿人次，实现旅游总收入3.54万亿元，占比重分别为46.7%、69.0%，占全球比重约为21.4%、10%，旅游市场规模大。在一体化发展格局及旅游市场快速发展背景下，为进一步深化长三角区域旅游合作协同，加快旅游资源统筹和高效利用，上海、浙江、江苏、安徽三省一市旅游管理部门于2018年6月共同达成《长三角地区高品质世界著名旅游目的地战略合作协议》，进一步深化长三角区域旅游合作协调机制，通过六个方面20条合作内容联手打造长三角一体化旅游市场，构建高品质世界著名旅游目的地。
图：长三角区域2018年旅游总收入及接待游客次数
资料来源：各城市/省份2018年统计公报
伴随旅游市场的快速发展，政策的大力支持，文化旅游成为活力的新兴产业，越来越多的企业抢滩布局，行业迎巨大发展空间。据中指研究院不完全统计，截至目前，百强企业已有57家房企进入文旅领域，其中前50强有36家，50-100强有21家，行业格局持续优化，发展空间巨大。
拥“政策+区位”双重优势
区域价值凸显
1、项目所在地理位置优越，与上海隔河相望
太仓恒大文化旅游城太仓恒大文化旅游城15000元/平方米4.01分太仓·长江口旅游度假区（沪太路前行至郑和东路10号）400-176-0760 转 818894，位于太仓东部，南临浏河，与上海仅一桥之隔，与嘉定、宝山隔河相望，距离嘉定仅约4.5km，至上海人民广场直线距离约35 km，公路里程仅约40 km，至上海虹桥机场直线距离约34km，公路里程仅约45km，地理位置得天独厚，占据环沪城市群方阵，是上海庞大人口红利外溢的直接受益者。
资料来源：中指研究院整理
2、都市圈迎发展机遇，长三角都市圈上升为国家战略
中指研究院专题研究报告显示，城市群政策自2006年首次提出以来，2015年后进入政策密集出台阶段，获国家战略支持。2006年，国家“十一五”规划纲要国首次提出“把城市群作为推进我国城镇化进程的主体形态”，“十二五”规划进一步将其作为城市化保障的重要政策。自2015年起，各项政策出台更为密集，20个城市群进入正式编制阶段，多个城市群发展规划相继获批，城市群全面提速发展。
2019年2月21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出到2022年，中国都市圈同城化取得明显进展，到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。这意味着，中国城镇化全面进入了“都市圈/城市群时代”。
图：我国城市群/都市圈政策梳理
资料来源：中指研究院搜集整理
2018年11月5日，长三角一体化上升为国家战略，发展潜力巨大。长三角定位为城市群，是我国经济活力、开放程度、创新能力最强、吸纳外来人口的区域之一，是国内最成熟的城市群之一；地处“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，GDP与常住人口规模分别占20%和12%，在国家现代化建设大局和全方位开放格局中具有举足轻重的战略地位，经历30多年的发展之后，长三角一体化迈向全面深化阶段，发展潜力巨大。
图：长三角一体化政策规划历程
资料来源：公开资料、中指研究院综合整理
据中指院专题研究报告，城市群不同发展阶段，人口、产业、轨道交通等呈现出鲜明的阶段性特征，随之而来的城市功能定位不断演化，房地产市场也呈现出不同的特征，郊区化阶段人口、产业逐步外溢，核心城市外围房地产迎发展机遇。
3、经济产业优势：区域经济实力雄厚，增长潜力显著
首先，项目所在县级市是太仓市，多年盘踞百强县前十强，自身经济实力雄厚。
表：太仓百强县排名
资料来源：赛迪顾问县域经济研究中心
其次，由于与上海直接接壤，太仓作为上海外溢的方阵受益者，未来经济产业发展潜力巨大。近年来，在上海加快建设全球科技创新中心，科技创新成果外溢的背景下，太仓开启全要素接轨长三角，全方位融入大上海，与上海的合作领域更加广泛，合作深度持续拓展，致力打造临沪科创产业高地，打造“创新在上海、创业在太仓”的创新创业服务品牌。同时，加强与上海各高科技园区的合作，重点推进太仓高新区与上海张江高科技园区、紫竹高新区等科技创新载体的合作。加强太仓港区与上海漕河泾新兴技术开发区、金桥开发区的对接，与沪上多家高校院所签订全面合作协议，形成体制机制、功能、项目的全面联动格局，将助力经济的强劲发展。
再次，作为中国“德企之乡”，在长三角一体化发展进程中，太仓致力打造“中德合作典范城市”，助力经济产业腾飞。自1993年家德资企业落户至今，太仓已集聚德资企业320家，投资总额超45亿美元，年产值超500亿元人民币，有近50家是所属行业的全球“隐形”，建成全球第八个、第三个德国中心，拥有中德先进制造技术国际创新园、中德中小企业合作示范区、德国留学生创业园等一系列载体平台，集聚了舍弗勒、克恩·里伯斯、通快、慕贝尔等知名德企。成为中国德企发展、密度、效益最优的地区之一。未来，太仓致力打造“中德合作典范城市”，带动经济进一步腾飞。
4、多维交通体系，上海一都市经济圈
伴随“一带一路”、长江经济带、长江三角洲区域一体化等国家战略，太仓交通迎来重大发展机遇，项目周边交通网络体系日渐完善，有效带动区域整体加速发展，为项目带来更大的潜力。加快融入上海的脚步，接受上海辐射带动的效应日益凸显。整体来看，项目未来交通潜力看涨。
高速路网方面，项目区域内S16蕰川高速、沪宜高速和已开工建设的S7沪崇高速等路网交织，快速通达上海主城区、苏州主城区。而太仓市首条城市快速公路太浏快速路预计今年年底完工，届时项目将实现快速衔接太仓城区，沪通铁路太仓站，缩短沪、太、浏三城通勤时间。
铁路方面，沪通铁路、沿江城际铁路将力助太仓进入双铁时代，并入四通八达的高铁路网，也成为铁路入沪的重要门户之一。
图：项目周边高铁线路网
通过对项目区位价值、政策利好等方面进行分析，论证得出：项目拥“区位+政策”双重优势，与上海嘉定、宝山隔河相望，迎都市圈重大发展机遇，拥长三角一体化国家战略政策利好，项目占据环沪核心地带，融入上海一交通圈内，发展前景广阔。
宜居宜业宜游
打造美好旅居生活
1、自然环境佳，江南水乡，天然氧吧
上说：“得水为上，藏风次之”。项目所在城市太仓水特别旺，既是江南水乡，又靠江临海，水孕育了太仓特有的江南风情，全市绿化覆盖率高达43.33%，生态旅游资源星罗棋布，形成“温润气候、小桥流水、粉墙黛瓦、古迹名园”等独特风貌，素有“太仓园林甲东南”之美誉。
绝佳的生态环境形成天然氧吧，项目所在区域空气质量佳。据江苏省生态环境厅2019年7月5日发布的2019年1-6月江苏省县（市、区）空气质量PM2.5浓度排名情况，太仓位居全省第三位。太仓1-6月PM2.5平均浓度为37.2微克/立方米，空气质量好，是全省适宜“深呼吸”的好地方。
2019年1-6月江苏省各县（市、区）PM2.5浓度排名情况
资料来源：江苏省生态环境厅
2、生态旅游资源丰富，宜游性强
从项目具体区位看，生态旅游资源丰富。项目坐落于太仓市的纯旅游度假区——长江口旅游度假区核心地带，是太仓旅游资源最丰富、最核心的生态旅游度假区，环境优美，被誉为“上海后花园”。项目坐拥十里江滩湿地公园，一心两湖三环四园，构筑最美城市生态系统，浏河古镇、金仓湖公园、郑和公园、南园、沙溪古镇、上海古猗园、上海顾村公园等景点环伺，是一片生态环境优越，又有文化底蕴的，宜居宜游。
项目自身定位为中国文化旅游度假胜地，宜游性强。太仓恒大文化旅游城太仓恒大文化旅游城15000元/平方米4.01分太仓·长江口旅游度假区（沪太路前行至郑和东路10号）400-176-0760 转 818894依托项目得天独厚的地理优势、宜居健康的自然资源，打造国际全能配套。除童世界乐园配套外，项目亦规划有六国风情温泉城、特色文创小镇、万国美食街、江湾风情商业街、缤纷商业广场、地标酒店、度假酒店、精品酒店、国际会展中心、综合运动中心、颐养中心等十大国际全能配套，是集游乐、文化、休闲、商业、居住等配套为一体的文化旅游胜地，全面融合旅游、居住、工作的各种需求，带给业主全新怡居生活体验。
图：太仓恒大文化旅游城太仓恒大文化旅游城15000元/平方米4.01分太仓·长江口旅游度假区（沪太路前行至郑和东路10号）400-176-0760 转 818894项目配套效果图
3、片区教育、医疗配套丰富，宜居性强
教育配套方面，项目周边汇集优质丰富的教育资源。项目所在地浏河镇教育资源非常突出，项目2.5公里覆盖范围内有3所百年名校，包含明德幼儿园、明德小学、明德初级中学。其中，明德小学近年来不断创造出一流的成绩，先后获得太仓市校外教育特色基地、苏州市德育示范学校、苏州市信息化先进学校等荣誉称号，2004年12月学校被命名为江苏省实验小学；明德初级中学拥有百年历史，师资力量雄厚，教学成果显著。此外，距离项目7公里左右目前正在筹建两所“双一流”高校，西北工业大学太仓校区和西交利物浦大学太仓校区。未来，项目计划还引进上海或苏州的知名学校合作办学。
医疗配套方面，项目周边高端医疗资源集聚。紧邻项目的上海交通大学医学院附属第九人民医院（太仓分院），已于2017年正式实现运营，是一家知名的三级甲等医院；此外，沿着项目门前郑和大街向西行约15公里便可达太仓市人民医院，该院集中了目前太仓市最的医疗资源，综合实力雄厚。值得一提的是，上海瑞金医院、上海长征医院、上海华山医院、上海长海医院等知名三甲医院距离项目都很近，约一均可到达。
通过对太仓恒大文化旅游城太仓恒大文化旅游城15000元/平方米4.01分太仓·长江口旅游度假区（沪太路前行至郑和东路10号）400-176-0760 转 818894项目自身产品品质、环境、资源、娱乐、商业、医疗、教育等配套资源进行分析，论证得出：项目规划恒大童世界、六国风情温泉城、特色文创小镇、万国美食街、江湾风情商业街、缤纷商业广场等丰富业态，打造文旅旗舰配套，教育医疗资源充足；同时结合项目区域交通、产业等配套，是集文化、休闲、娱乐、商业、旅游、居住于一体的标杆文化旅游胜地，宜居、宜业、宜游。
区域房地产市场向好
未来发展潜力可期
1、城市群发展前景加持，项目未来发展空间大
项目位于长三角城市群覆盖范围内，紧临核心城市上海，伴随长三角城市群向城市群建设的靠拢，核心城市上海人口、产业、交通的外溢与延伸，项目未来发展空间大。根据《上海市城市总体规划(2016-2040)》，到2040年，上海的建设用地指标将呈现负增长，上海的整体城建面积将保持在3000平方公里；到2030年，上海的人口将保持在2500万，表明未来随着核心城市上海城市空间格局的重构，环沪区域迎利好，而项目所在区域处于承接上海人口、产业等外溢利好的圈层，发展空间大。
此外，根据中指院对国外城市群进行研究发现，城市群内城市房价一般高于非城市群城市房价，且房价由中心区域向外围整体呈递减趋势，从房产保值情况看，未来发展空间大。
2、土地市场竞争激烈，片区房地产价值被房企广泛看好
凭借优越的区位条件，以及在环沪城市群发展政策利好的推动下，太仓市作为与上海市一桥之隔的地缘优势，近几年来房地产迎来了良好发展机遇，同时也吸引了大量品牌房企扎堆进驻太仓。自2011年以万达为首的外地品牌房企进驻太仓后，性地产品牌房企开始纷纷布局太仓。尤其2017年以来，品牌房企进入太仓的速度在加快，据统计，2017年首进太仓的外来房企就达20家，2018年为7家，2019年以来吸引了融创等3家外来房企首进。
同时，随着土地市场竞争的激烈化，区域土地成交楼面价也在逐步走高，2016年太仓宅地成交楼面价为9151元/㎡，2017年成交楼面价为9170元/㎡，2018年成交楼面价为12800元/㎡。
图：2017年以来首进太仓房企统计
图：太仓市2014年-2019年上半年住宅用地成交楼面价（元/㎡）
资料来源：中指院搜集整理
3、片区房价步入稳步上涨阶段，未来发展潜力显著
受益于长三角一体化及太仓自身经济的快速发展，太仓市房地产市场也迎来了快速发展时期，片区房地产市场价格表现整体向好，商品住宅成交价格维持了稳步上涨态势，其中2017年及2019年上半年商品住宅成交均价涨幅分别达到38%及31%，2019年上半年商品住宅成交均价为16042元/㎡。随着长三角一体化发展的持续深入，太仓市主动融入上海城市发展，未来区域发展潜力显著。
图：太仓市近年房价及涨幅
资料来源：太仓房天下监测
4、文旅定位，“恒大童世界”乐园，助力项目价值提升
未来世界童话神话乐园“恒大童世界”的成功落成运营将对项目长期价值有显著带动效应。通过对一些国内外典型主题乐园进行分析发现，大型游乐园对区域人口集聚、配套提升、消费升级等均有助推作用，从而对周边项目房价实现保值增值起到重大推动作用。以上海迪士尼为例，自2009年11月项目获批以来，截至2019年上半年其所在的川沙板块住宅成交价格涨幅超400%，远超上海市整体房价上涨速度。
图：上海迪士尼周边房价与上海整体住宅成交价涨幅对比
资料来源：CREIS数据库
通过对太仓恒大文化旅游城太仓恒大文化旅游城15000元/平方米4.01分太仓·长江口旅游度假区（沪太路前行至郑和东路10号）400-176-0760 转 818894所处城市群发展潜力、片区土地市场表现、区域房价增值、典型主题乐园对房产的保值增值等指标进行分析，论证得出：项目未来投资前景可期。伴随长三角城市群向城市群建设的靠拢，核心城市上海人口、产业、交通的外溢与延伸，项目未来发展空间大；受益于沪太一体化提速及太仓城市经济快速发展，太仓市房地产市场发展向好，片区土地市场竞争激烈，楼面价持续走高，房地产价值持续被房企看好；项目自身文旅定位，恒大童世界乐园，成功落成运营后将对项目长期价值带动显著。
背靠世界500强企业集团
项目品牌价值凸显
背靠世界500强企业集团，赋予项目高品牌知名度。太仓恒大文化旅游城太仓恒大文化旅游城15000元/平方米4.01分太仓·长江口旅游度假区（沪太路前行至郑和东路10号）400-176-0760 转 818894是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造。恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。
经过二十多年的发展，恒大集团已成为世界知名500强企业。2019年7月22日，2019《财富》世界500强发布。中国恒大（HK.03333）以704.8亿美元的营业收入位列138名，较去年大幅上升92位，在中国500强榜单中排名16位。
文旅行业领军者倾力打造，全方位凸显项目品牌价值。作为世界知名五百强企业集团，恒大集团在九年前就前瞻性地瞄准文化旅游这个朝阳产业，并开始逐渐介入，经过多年的调研和探索，于2016年正式成立恒大旅游集团。目前，恒大旅游集团着重打造填补世界空白的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”，打造全球人向往的文化旅游胜地“中国海南海花岛”。其中恒大童世界已完成布局15个，力争2021年起陆续实现开业，将成为坚定文化自信、弘扬中华文化的民族品牌。此外，企业在重点城市大力布局恒大文化旅游城，当前布局城市有贵阳、长沙、开封、太仓、句容、西安等。众多成功案例让恒大旅游集团沉淀了丰富的大型文化旅游综合体操盘经验并一直走在行业前沿，成为文化旅游行业领军者。
通过对项目企业品牌影响力和企业在文旅产业方面的丰富经验进行论证分析，项目是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造，截至目前恒大旅游集团已成功在打造多个超大型文旅项目，众多成功案例让恒大积淀了丰富的大型文化旅游综合体操盘经验，显示出项目强大的品牌影响力。
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