太仓最大住宅老旧小区这样“重获新生”

如何让老小区“逆龄突围”、老百姓“住得舒坦”，一直是社会各界的心头牵挂。在太仓市娄东街道，建于2003年的大庆锦绣新城，常住居民1.5万人，小区因车位不足、设施老化、诉求多样、管理混乱，成为本地“远近闻名”的矛盾高发区。

自去年9月启动自主更新以来，历经210天的攻坚改造，这个太仓最大的商品房小区于4月1日完成改造。从停车“见缝插针”、会车“狭路相逢”、消防安全“胆战心惊”，蜕变成如今“老小区焕新颜、老百姓笑开颜”。楼还是那栋楼、人还是那群人，为何居民的幸福指数却在持续上涨中？改造的钱从哪里来？怎样才能改得称心又合意？在项目自主更新交付“满月”之际，记者实地探访，寻找答案。

“老破大”小区实现了“停车自由”

下沈海高速太仓城区出口，往西南方向行驶约5分钟，便来到了大庆锦绣新城北门。跟保安说明采访来由，道闸抬杆放行。驱车驶进小区，最大感受就是敞亮和舒朗。道路两旁新划的停车位整齐划一，边上立起了新换的路灯，绿化带里移栽的红叶石楠、金边黄杨、红花檵木生机勃勃。不远处的广场上，小孩欢声笑语，老人们亭下聊天，好不惬意。

随着大庆锦绣新城改造“进度条”拉满，小区“大变身”成为邻里间的热门话题。“纪念一下，第一次敢开进小区。”这是小区95后居民陆晨曦发在朋友圈里的一句话，配图是一张车停在车位里的照片，再配上两个表情包，显得既激动又“意味深长”。

车子开进小区停进车位，这司空见惯的事在大庆锦绣新城却是一桩天大的难事。原来，近6300户的小区最初设计时却只规划了500多个车位，现在常住人口1.5万人，过夜车辆有3600到3900辆。车位紧缺，很多车就开上绿化带，有的就直接停在路边，严重阻碍通行。甚至连出租车司机都嫌弃，前往大庆锦绣新城时都会不约而同地说：“到小区门口把你放下来，我开进去了就开不出来了。”

从居民意见最大的“停车难”进行突破，大庆锦绣新城通过压缩一定的绿化面积，翻建老车位562个、新增停车位3400个。与此同时，消防设施、视频监控、雨污水分流改造等同步推进，小区道路、车库、电梯等处增加了900多台监控，道路新建及修复12989平方米、步道新建及修复586平方米，非机动车棚新建968平方米，雨污管道改造、消防、监控设施改造完成率100%。

事实上，老小区改造，既要保障施工安全，又要不影响居民正常出行和生活，远比“平地起高楼”要困难得多。无论是施工前的方案设计，施工队进场的改造过程，还是改造完成后的后续管理和维护，都需要周密严谨的分工，也都需要倾听民意了解民情。

如今，在改造一新的小区道路上，依旧能看到此前车位划线的印记。“停车位增加了，居民停车再也不用发愁了。”小区业委会主任陈兆兵语气中充满自豪，他指着小区路边的一处拐角说，“小区的路相比马路还是窄的，车子拐弯半径小，容易蹭到凸起的绿化带拐角。改造的时候，居民提出了建议，我们就把‘直角’变成了‘弧形’。”

“不仅增加了停车位，电动车棚也变多了，还安装了摄像头，充电也很安心。”小区居民张玉兰称赞道，扫个二维码或刷个充值卡，可划算了！而且这个车棚还能遮风挡雨，下雨天也不怕了。与此同时，利用改造契机，小区推出高标准垃圾房，从设施配置、管理服务、环境影响三方面明确垃圾房提档标准，统一升级为多功能清洗式垃圾房，重点增加除臭、清洗、消毒等便民设施。

经历210天艰苦奋战，大庆锦绣新城于4月1日提前完成改造。自主更新项目的顺利推进，拓宽了居住“新空间”，刷出了小区“新颜值”，实现城中万人老小区的层层蜕变，“老破大”变身设施齐全、生活便利、环境优美的“幸福里”，不仅维护了城市形象的“面子”，更筑牢了民生建设的“里子”。

“现在我妈最开心，因为我可以每天过来看她。”早在2009年就住进了大庆锦绣新城的陆叶，后来因为车子没法停，她“忍无可忍”搬了出去，房子给父母住，“小区现在环境改造一新、停车自由，我都想搬回来住了”。

市场化运作巧解“钱从哪里来”

“小区改造能有现在的成果实属不易。看着变宽的道路，我感觉内心很舒坦。”碰到大庆锦绣新城业委会委员肖冶时，他正在监督工人划电动车停车线，说起小区变化，他侃侃而谈。作为小区自主更新的参与者，他见证了“老”小区焕发“新”活力、“旧”生活融入“新”时代、居民幸福感“原地升级”的变迁史。

大庆锦绣新城分成8个组团，近6300户居民分布在115幢住宅楼里。由于建造时间长，设施破损、绿化损坏和停车问题等矛盾日益突出，既给居民生活带来极大不便，又严重影响城市形象。三年来，居民通过12345、市长信箱、寒山闻钟等平台，累计反映问题达3100余件，占全街道问题信访量的三分之一。

“老旧小区改造是民之所盼，是满足人民群众对美好生活需要的重要民生工程，决不能等到积重难返时再解决！”娄东街道党工委书记江芝才思路明确。

但要真正付诸行动，一系列难题便接踵而至。第一个就是：钱从哪里来？小区改造工程花费巨大、财力保障压力甚大，资金筹措难。而大庆锦绣新城内车位改造、监控消防设施、绿化改善等项目建设皆需推进，改造工程纷繁复杂，5000多万元的资金缺口严重制约小区改造进度。

江芝才坦言，最初曾想争取财政资金或者国资公司投资，但资金量太大，如果不通过市场化筹钱，就很可能会变成一个“无底洞”，一旦资金跟不上就导致工程烂尾。而且财政资金投入改造，往往按照“统一标准”施工，未必符合小区居民复杂多样的需求。

“为了破解这类‘政府买单、老百姓不买账’的局面，在大庆锦绣新城改造项目上，我们创新推出了‘政府引导、居民自主、部门协作、社会参与’的理念。政府不再大包大揽，唱‘独角戏’，而是制定标准，引入社会资本，同时通过上级部门高位协调各职能机构共同参与。”江芝才说。

其实这不是大庆锦绣新城的第一次“自救”。在2019年，小区业委会委托物业管理公司投入36万元，对小区进行第一次改造，由于没有进行充分调研和验证，资金预期不足、改造标准不高、更新范围不广，没有解决居民的需求，最终以失败告终。

“教训”沉淀后，娄东街道在充分调研各方人士意见后，主张“政府引导、居民自主、部门协作、社会参与”四方共联共建的改造原则，创新尝试借鉴高速公路投资管理的模式来解决筹资难题。也就是说，作为政府方，不管哪届业委会来“操盘”，一定是以街道出资设计的规划蓝本为基础。监理、审计等居间服务也由街道负责提供。然后由业委会向社会公开招募，引入社会资本“垫资”建设项目，最后用收取停车费的方式逐年偿还这笔投资费用，“用明天的钱干今天的事”。

“经多轮测算，这个项目的投资回收期需要7年，回收期不算短。我们原先没有接触过这种需要先期投入的模式，看到项目后我们既有压力也非常有兴趣。压力大的是，对国企来说，资金安全和稳定是非常重要的。有兴趣的是，中国电信参与智慧社区建设，能够做成的话，一定会累积更多的经验。”太仓电信相关负责人姚峻说，这个项目也让公司不断灵活调整举措，扩大研发投入、进行制度创新、优化审批流程。这样的“史无前例”是新的尝试和突破，更是所有参与单位的勇气和担当。

根据设计规划要求，业主大会审议通过改造方案后，授权业委会投入2950万元，进行翻建、新增停车位。这部分的费用，业主需每月缴纳120元停车费来共同偿还。“从停车免费到现在停车要缴费，停车位还没改造好前，在居民之间还是有过争议的。现在大家看到车位改造好了，车位不仅充足，还很宽敞，通过停车费来偿还建设费用也就理解了。”陈兆兵说。同时，在自主更新项目中，除车位改造外，针对居民长期以来的改造愿望，还一体化涵盖了绿化修剪移栽、地下管网布设、雨污水管路修缮、监控摄像头全覆盖等改造项目，做到了一揽子解决居民“急难愁盼”问题。

记者不禁好奇，新增停车位的数量是如何测算的？原来在确定改造车位前，小区业委会、设计单位都进行过“摸黑作业”，最大更优满足安全与美感，并在技术交底时充分论证建设车位的可能性。在小区现有空间不变的情况下，新增停车位如何得以实现？小区决定向内“挤”空间，把已经损坏的绿化带改造成为停车位。如今，小区内道路两侧都是整齐的划线停车位，绿化带“内收”后，道路也比之前宽了一个多车行道。

自主更新以“民声”定民生

解决好了“钱从哪里来”，“改什么”“怎么改”就成了摆在眼前的现实问题。大庆锦绣新城1.5万名常住居民来自除了西藏以外的33个省、直辖市和自治区，人员结构复杂、诉求多样、众口难调。

对此，娄东街道践行全过程人民民主，通过自主更新模式，引领和发动居民共同参与老旧小区改造工作，推动大庆锦绣新城走出一条老旧小区自主更新的崭新路径。自主更新，即以居民的需求为主导，居民享有决策权，可以根据需求和能力决定如何更新，确保小区改造能改到百姓心坎儿上。

去年上半年，小区组建了100支跑楼队伍，前后用6天时间入户进行民意征集；其间居民一直不在家的，专人小组统一发短信进行意见收集。通过收集此前居民反映的诉求，社区、业委会、街道归纳出车位改造、监控消防设施、绿化改善等几类诉求量最大的焦点问题。

在“大庆锦绣新城业委会”微信公众号里，对外公开了第三次业主大会表决结果公告。在“是否同意业委会完成改造‘绿改车’、充电桩、监控等方案，启动招投标程序等为本次施工所要完成的工作”事项中，参与表决票数4544户，同意票占79.29%；在“是否同意完成车位改造后，实行停车收费”事项中，参与表决票数4523户，同意票占71.12%。

达成共识只是此次项目前进的一小步。小区停车位怎么改，垃圾回收站建在哪，甚至是窗户边上的树要不要挪、怎么修剪，都根据居民的需求来规划和考量。

业委会委员肖冶拿出了一个文件夹，里面夹着厚厚一沓申请书。“碧波苑四幢北侧申请新旧停车位齐平至一条线。新车位按照施工方案施工，原有车位申请向北移动并拓宽，与新车位保持齐平。希望协调并给予支持。”下半张上，18户居民进行了签名。肖冶说，“小区改造涉及到居民切身利益，只要居民提出的需求和意见在可行范围内，都会尽可能帮助解决，这样才能让居民满意。”

小区怎么改，居民说了算。也正因为“众口难调”，进出小区自主更新办公室的人群总是络绎不绝。今年61岁的王松娟是大庆锦绣新城的原住民，也是一位党员志愿者。每天早上7点，她就到这里来“坐班”，化解居民的“上访”问题。更多的时候，“王松娟们”要踏遍小区进行“巡逻”，一方面监督改造项目进展，另一方面，则是通过不断地走访，滚动收集居民的意见。

不到半年时间，301条民情被收录进了五本“民情记录本”。记者随意翻开其中一页，上面写道：“2023年3月31日，碧波苑11幢401李先生提出，要在一单元门口向东铺一条小路，便于倒垃圾，也方便老人小孩下雨天出门。”下面批注了“已完成”。

沉甸甸的民情记录本，是以王松娟为代表的居民志愿者的民情走访“战绩”，也是居民自治到成果共享的一次跨越。小区自主更新项目，变“自上而下”的政府推动为“自下而上”的群众主动参与，同时又让老百姓心服口服、啧啧称赞，这就是改造的意义所在。

当前，小区自主更新改造项目已经投入使用一个月。如何持续长效管护，是娄东街道及娄江社区接下来的发力点。娄江社区党总支书记、居委会主任周莉莉说，现在年轻人的停车问题、小区安全问题都解决了，“一老一小”的需求，还要持续关注和解决。同时，娄江社区还将创新“赋色管理”模式，对小区住户进行智慧化管理，更高效精准地进行社会治理，加速推进自主更新项目“后半篇文章”。

记者手记

对于大庆锦绣新城改造工程，无论是项目建设方还是施工方，最初的感受都绕不开一个字——“难”。在接受记者采访的近20位采访对象中，有些人直言“已经做好延期收工的准备”“没见过这样的模式，心里没底”。

但现在以大庆锦绣新城改造的成果来看，只要劲往一处使，再难啃的“硬骨头”，都一定能啃得下来。

回望过去的两百多天，个中辛酸苦楚不足为外人道，但我们可以看到的是，这是太仓上下拧成一股绳后所得来的结果，也是开工前细致调研、精准排摸的结果。通过高位协调，各部门的专业力量“护航”改造，业委会把关项目进展，社区协调解决突发情况，甚至有居民利用专业知识来优化改造项目。这种自下而上的力量，生动诠释了什么是“坐在办公室碰到的都是问题，下去调研看到的全是办法”。

无论是在深夜走遍小区盘点过夜车辆，挨家挨户上门投票、征询民意，还是居民志愿者“日巡”“夜巡”，每一步在小区走过的路，都是从群众中来、到群众中去，都是“敢为、敢闯、敢干、敢首创”！

从决策共谋、发展共建，到建设共管、成果共享；从源头上引入社会资本破解资金难题，到改造过程中的全过程人民民主，解决一个问题，就是破解一类难题的关键。大庆锦绣新城自主更新的经历不失为一个“先例”或是“范例”，为更多老旧小区的改造蹚出了一种可供借鉴参考的模式和经验。

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