[摘要] ２０１４年以来，全国房地产市场进入下行通道，整体表现为销售量和房价双双下滑，房地产企业呈现加速分化，个别地方对房地产调控相关政策出现松动。
２０１４年以来，房地产市场进入下行通道，整体表现为销售量和房价双双下滑，房地产企业呈现加速分化，个别地方对房地产调控相关政策出现松动。
一、我国房地产市场运行情况
２０１４年上半年，虽然我国房地产开发投资规模高于２０１３年同期水平，但是增幅呈持续下跌趋势，住宅投资占房地产投资比重保持稳定；房地产施工面积累计增幅呈下降趋势，新开工面积累计增幅始终处于负增长态势，竣工面积累计增幅由一季度的负增长向上突破为正增长；商品房销售面积和销售额、商品住宅销售面积和销售额的累计增幅均为负值，持续恶化，且有继续加重的趋势；不过，７０个大中城市住宅销售价格同比总体依然呈上涨趋势，但环比价格下降和持平的城市数迅速增加，国房景气指数跌破“适度水平”区间下限，处于较低水平。
二、影响我国房地产市场变化的因素分析
２０１４年上半年，房地产市场呈现持续降温趋势，不论是从投资变化、房屋施工面积变化、房屋新开工面积变化、房屋竣工面积变化，还是从房屋销售面积和销售额变化来看，其各自增幅均低于２０１３年同期水平，其中房屋新开工面积和竣工面积累计增幅呈现非常明显的负增长态势。
造成这一现象的原因是多方面的，具体表现如下：
（一）房地产企业资金来源相比２０１３年出现明显不利变化
资金是房地产业发展的主要推动因素。２０１４年上半年，我国房地产开发的资金来源表现有三个特点：
一是资金来源总额累计增长幅度远低于２０１３年同期水平，且呈现持续下降趋势。２０１４年１—６月，房地产开发企业本年资金来源达５８９１３亿元，累计增幅为３％。与２０１３年同期相比，累计增幅降低了２９．１个百分点。
二是国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金四项指标的累计增幅同比均呈现出不同程度的下降。截至２０１４年６月底，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金四项累计额分别为１１２９３亿元、１８６亿元、２３８１０亿元、２３６２４亿元，同比增幅分别为１４．１％、－２０．６％、１０．１％、－７．２％，而２０１３年６月底国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金四项指标累计额分别为９９０１．２４亿元、２３４．０５亿元、２１６２９．７２亿元、２５４５９．７２亿元，同比增幅分别为３０．４％、１５．９％、１６．３ ％、５０．３％。其中其他资金项的累计增幅同比下降最为厉害，达到了５７．５个百分点。
三是利用外资项的资金来源累计增幅在２０１４年上半年始终处于负增长状态。２月份累计增幅－４３．２％，６月份累计增幅为－２０．６％，６月份利用外资累计增幅同比下降幅度达到３６．５个百分点，仅次于其他资金项。
（二）房地产企业悲观情绪蔓延，从拿地积极性明显下降可见一斑
２０１４年上半年，房地产企业的拿地积极性相比２０１３年明显有所下降，一方面是２０１４年３—６月的房地产业累计土地购置面积低于２０１３年同期水平，另一方面是除２月份外，２０１４年上半年房地产业土地购置面积累计增长低于０，这与２０１３年同期表现基本一致。
财政部７月１４日公布数据显示，２０１３年我国土地出让金收入超过３．９万亿元，再创历史新高。但是２０１４年上半年土地出让金增幅仅为２６．３％，远低于过去五个季度平均４０％以上的增幅，尤其是２０１４年６月份增幅回落至７．３％。
２０１４年６月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，合计土地出让２１宗，土地总成交额仅５５．８５亿元，其平均溢价率降到历史点，仅为５．４３％，与之前３０％左右的平均溢价率相比，出现明显下调。
（三）保障性安居工程进展顺利，棚户区改造作为“微刺激”经济手段之一将成为重中之重
２０１４年，计划新开工城镇保障性安居工程７００万套以上（其中各类棚户区４７０万套以上），基本建成４８０万套。截至６月底，保障性安居工程已开工５３０万套，基本建成２８０万套，分别达到年度目标任务的７６％和５８％，完成投资７２００亿元。
作为惠民生的首要任务，加强保障性安居工程建设将在下半年继续强化，而且棚户区改造工程将作为重中之重。尤其是在当前我国经济下行压力仍然存在的背景下，棚户区改造工程可以作为“微刺激”经济的重要手段之一。据悉，棚户区改造及配套建设将作为今年中央预算投资的重点，同时加大企业债券融资对棚户区改造的支持力度。截至６月初，已经发债１４９只，涉及资金１８１７．８亿元。
另外，银监会６月２６日发布公告，正式批准国家开发银行组建住宅金融事业部，其主要目的是以更低成本的融资来源，满足棚户区改造、保障房建设、城市基础设施等的资金需求。
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